Непосредственное управление многоквартирным домом пошагово

Содержание

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом пошагово

Многоквартирный дом – это сложное техническое сооружение, которое требует постоянного внимания. Нужно поддерживать его состояние, обихаживать его и управлять им.

Кто-то должен этим заниматься, либо сами собственники жилых помещений, либо нанятые специалисты. Государство предоставило выбор формы управления МКД жильцам.

Но прежде чем выбрать, нужно иметь представление о том, какие есть способы управления.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Способы управления многоквартирным домом

В ЖК РФ (ст. 161) предусмотрено несколько возможностей для управления многоквартирным домом (сокращенно – МКД).

К ним относятся:

  • Непосредственно жильцами;
  • Через создание ТСЖ или кооператива;
  • Управляющей компанией (УК).

Способ управления многоквартирным домом выбирают собственники на своем собрании. За ними оставлено право, изменять форму управления.

Однако если по какой то причине владельцы жилья не сумеют выбрать способ, то за них решение принимает муниципалитет, избрав УК на открытом конкурсе.

Если жильцы управляют домом сами, то есть непосредственно, то это означает, что каждый собственник сам работает с организациями, которые обслуживают жилой фонд.

Наличие в этой связке управляющей компании не обязательно, хотя на практике, чаще всего, непосредственное управление осуществляется через управляющую компанию, которая выступает представителем жильцов.

Юридическое лицо при такой форме не создается, управляется дом старшим по дому, или домовым комитетом.

Следующий способ – это создание жилищного кооператива или ТСЖ. На основании общего собрания собственников создается некоммерческая организация (ТСЖ или кооператив), основная задача которой – обслуживание дома.

Управление МКД ведется через созданную организацию. Товарищество собственников жилья имеет собственный расчетный счет, печать, представляет собственников жилья перед сторонними и государственными организациями.

Управляющая компания представляет собой организацию, которая специализируется на оказании услуг в сфере ЖКХ, то есть занимается обслуживанием домов профессионально.

Управляющая компания может быть, как частной, так и государственной.

Если жильцы выбирают для управления МКД УК, то каждый собственник заключает с управляющей компанией договор на обслуживание, включая и оплату коммунальных услуг, уборку мусора, поставку некоторых энергоресурсов.

Если вы хотите узнать, капитальный ремонт дома: кому положены льготы по оплате, советуем вам прочитать статью.

Выбор управления МКД

Выбор способа управления происходит на общем собрании собственников жилья МКД.

Разделить процесс можно на несколько этапов:

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.

С 2015 года непосредственно управлять домом можно, если квартир в нем не более шестнадцати (ФЗ №255 от 21 июля 2014, ЖК РФ ст. 161).

В иных случаях придется или создавать ТСЖ, или воспользоваться услугами УК.

Непосредственное руководство жилым домом

Непосредственное управление МКД – это коллективное управление. Все вопросы, связанные с обслуживанием дома, решаются на общем собрании.

Каждый из собственников сам представляет свои интересы..

На основании ЖК РФ (ст. 164) собственники могут выбрать своего законного представителя, который будет действовать от их лица, то есть заключать договора, представлять собственников в сторонних организациях и госорганах.

Представителем может быть и не собственник, проживающий в доме, а нанятое со стороны лицо. Возможно избрание старшего по дому или домового комитета.

Читайте статью, могут ли выселить собственника из приватизированной квартиры за долги по квартплате тут.

Договор

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры.

Договоры заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (ст. 164.2 ЖК РФ).

Старший по дому или председатель совета дома полномочен, заключить договор от имени всех собственников (ст.164.3 ЖК РФ), для этого каждый собственник обязательно должен оформить нотариальную доверенность на имя председателя совета дома.

При заключении договора собственники могут предусмотреть в договоре все необходимые для них условия.

Предлагаем вам скачать образец договора управления МКД, непосредственная форма: Скачать бланк.

Для заключения прямых договоров при непосредственном управлении необходимо предоставить:

  1. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом;
  2. Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома);
  3. Копию технического паспорта на многоквартирный дом;
  4. Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно Вас заинтересует статья, права и обязанности управляющей компании по содержанию многоквартирного дома, прочитать об этом можно здесь.

Плюсы и минусы

Преимущества непосредственного способа управления:

  • Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
  • Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
  • Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

Минусы:

  1. При непосредственной форме не существует бюджетных ассигнований на ремонт.
  2. Нет контроля над непосредственным управлением, отсутствует контроль над обслуживанием, как со стороны самих жильцов, так и со стороны надзирающих органов (нет юридического механизма, позволяющего такой контроль осуществлять).
  3. При заключении договора, например, на поставку воды, необходимо, чтобы с поставщиком подписали договор не менее половины списочного состава собственников. В противном случае договор исполняться не будет.

Получается, что дешевизна поставляемых услуг, компенсируется дороговизной ремонта, даже косметического, не говоря уже о капитальном, да и отсутствием возможности влиять на поставщика.

Собственники жилых помещений выбрали непосредственное управление многоквартирным домом и аргументируют свой выбор. Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
Это быстро и бесплатно!

Источник: http://kvartira3.com/neposredstvennogo-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

Способ управления многоквартирным домом. Непосредственное управление многоквартирным домом :

Такое понятие, как «управление многоквартирным жилым домом», в ЖК отсутствует. Однако в законодательстве определены его основные признаки и правила, по которым оно осуществляется. Рассмотрим их подробнее.

Общие признаки

Деятельность по управлению многоквартирными домами представляет собой процесс, который растянут во времени. Срок, в который она осуществляется, зависит от продолжительности эксплуатации строения. Начинается этот период с момента возведения и завершается при сносе. Управление и содержание многоквартирного дома может выражаться в разных формах.

Классификация

Выделяют управление жилфондом. Оно направлено на все комнаты, квартиры, помещения, которые находятся в законном владении одного лица. На практике также может осуществляться управление собственниками многоквартирного дома или субъектом, привлеченным ими.

Что касается самого объекта, то в ЖК четкое определение также отсутствует. В этой связи часто возникает вопрос, что именно считать многоквартирным домом, сколько в нем должно быть помещений, чтобы отнести сооружение к данной категории.

На практике таким зданием можно считать постройку, в которой 2 и более помещения и есть хотя бы один законный их владелец.

Субъектный состав

Управление многоквартирными домами может осуществляться разными лицами. Например, это может быть один субъект, группа из нескольких граждан, специально сформированный орган либо общество. Они воздействуют на объект для обеспечения его функционирования. Субъект:

  1. Осуществляет управление многоквартирным домом.
  2. Принимает решения.
  3. Создает условия для реализации поставленных задач.

На практике может осуществляться непосредственное управление многоквартирным домом владельцами помещений либо привлеченными ими лицами. В ряде случаев полномочия возлагаются на местные органы власти. По пункту 4 ст. 161 ЖК, если владельцы сами не выбрали способ управления многоквартирным домом, то за них это делает администрация МО.

Целенаправленность

Выбирая тот или иной способ управления многоквартирным домом, владельцы оценивают, насколько полно будут реализованы поставленные задачи. К ним, в частности, относят обеспечение:

  1. Безопасных и благоприятных условий проживания.
  2. Сохранности имущества.
  3. Решения вопросов по использованию общих материальных ценностей.
  4. Надлежащего оказания коммунальных услуг.

Управление многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат разным гражданам, может осуществляться исключительно по единым условиям, согласованным с ними. Владельцы имущества могут вырабатывать их самостоятельно. В некоторых случаях собственники делегируют права по формированию единых условий управомоченному лицу. Последний представляет интересы владельцев при заключении соглашений с обслуживающими организациями.

Порядок управления многоквартирным домом

Законодательство обязывает владельцев выбрать вариант обслуживания. Это может быть:

  1. Непосредственное управление многоквартирным домом хозяевами помещений.
  2. Создание товарищества владельцев или иного специализированного потребительского кооператива.
  3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией.
Читайте также  Влажные стены в доме что делать

Возникает вопрос, почему люди должны это делать? Объясняется это тем, что, имея собственность, граждане, кроме прав, наделяются соответствующими обязанностями и несут ответственность за их исполнение. Они должны осуществлять пользование и распоряжение своим имуществом так, чтобы это не наносило ущерб интересам, здоровью и жизни других людей.

Критерии отбора

Собственники помещений в многоквартирном доме должны выбрать вариант управления в течение года с даты проведения конкурса между обслуживающими обществами органами местной власти.

Результат будет зависеть от количества квартир в сооружении, уровня платежеспособности и дисциплинированности владельцев.

Кроме этого, немаловажное значение имеют репутация управляющих компаний, характер отношений с предприятиями, обеспечивающими поставку ресурсов, присутствуют ли общедомовые и поквартирные учетные приборы и пр.

Самообслуживание

В случае если управление многоквартирным домом осуществляется самими владельцами помещений, все отношения со сторонними предприятиями, которые оказывают те или иные услуги должны быть оформлены документально.

В частности, заключаются соглашения на водоотведение, горячее/холодное водоснабжение, электро-, газоснабжение, отопление. При этом договоры подписываются с каждым владельцем квартир.

Кроме этого, соглашения заключаются с предприятиями, оказывающими услуги по ремонту имущества, являющегося общим в здании. Такие договора подписывают с большинством или со всеми владельцами.

ПК, ТСЖ, ЖК

Управление многоквартирным домом может осуществляться товариществом (кооперативом). Такие юрлица вправе заключать соглашения с владельцами на:

  • Оказание коммунальных услуг.
  • Обслуживание и ремонт общего имущества.
  • Управление многоквартирным домом и пр.

Схемы взаимодействия

Владельцы помещений могут делегировать свои права на заключение соглашений на поставку услуг ЖКХ товариществу собственников. Это может закрепляться решением, принятым на общем собрании, в уставе самого кооператива.

Владельцы помещений также имеют возможность передать право заключения договоров товариществу, а оно, в свою очередь, подписывает соглашение с управляющей фирмой.

Она осуществляет поиск поставщиков и оформление соответствующих договоров с ними.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

Основным условием при выборе данного варианта обслуживания выступает наличие соглашения. Образец договора управления многоквартирным домом включает в себя обязательные разделы. В частности, в нем должно быть прописано:

  1. Общее имущество, в отношении которого будет осуществляться обслуживание, адрес его расположения.
  2. Список работ и услуг по ремонту и содержанию материальных ценностей, правила, в соответствии с которыми он может быть изменен, список услуг ЖКХ.
  3. Условия установления стоимости соглашения, величины оплаты за обслуживание, определения размера коммунальных платежей. Здесь же формулируется порядок внесения сумм.
  4. Правила контроля выполнения обслуживающим обществом своих обязательств.

Положения ГК

Договор, который заключается с управляющей организацией, по всем признакам характеризуется как соглашение на оказание возмездных услуг. Эта форма предусматривается в гражданском законодательстве. По ст.

780 ГК, если другое не предусматривается в самом договоре, управляющее общество должно оказывать услуги лично.

Это означает, что исполнитель полностью или частично осуществляет обслуживание или выступает в качестве посредника между владельцами помещений и поставщиками.

Принципиальные отличия между вариантами

Управление, осуществляемое собственниками, может быть непосредственным, доверительным и опосредованным. В первом случае граждане обслуживают общее имущество самостоятельно. Опосредованное управление предполагает передачу части функций другим лицам (или одному). Принимающим субъектом может являться как юрлицо, так и физлицо.

В последнем случае им может выступать один из собственников помещения в данном доме. Владельцы могут сформировать выборный орган в виде правления или назначив из своего круга управомоченное лицо, создав, таким образом, юрлицо. Например, это может быть ТСЖ. В этом случае товарищество становится их управляющей компанией. Владельцы помещений могут поступить иначе.

Они вправе доверить обслуживание посторонним лицам, которые в их круг не входят.

Ими могут быть наемный управляющий либо организация. В таком случае владельцы помещений заключают соответствующее соглашение с этими лицами. Если управление осуществляется самими хозяевами помещений, договор не подписывается.

Сформированное общество или управомоченное лицо исполняет свои функции в соответствии с уставом. Он, в свою очередь, утверждается на общем собрании. Следует сказать, что на практике собственники дома одновременно используют и непосредственное, и опосредованное управление.

К примеру, в случае формирования ТСЖ часть функций, как правило, наиболее ключевых, реализуется самими владельцами. По важным вопросам принимаются решения на общих собраниях. Другая часть задач реализуется через выбранное правление, а третья – исполняется лично его председателем.

Кроме этого, создается ревизионная комиссия, которая обеспечивает контроль финансовой работы выборного органа.

Ключевые моменты

Вопрос выбора управляющей организации сегодня является самым актуальным среди собственников. Разумеется, всем хочется, чтобы обслуживание осуществлялось на высоком уровне. Однако многие переживают, что получится «как всегда». Чтобы избежать проблем, владельцам необходимо определиться, чего именно они хотят в соотношении качества услуг и их стоимости. Существует 3 наиболее распространенных варианта:

  1. Ничего не менять, пусть управление осуществляет ЖЭК, УК, ДЕЗ. Качество в этом случае не будет наивысшим, но зато стоимость услуг вполне приемлемая. В данной ситуации владельцы квартир предпочитают не рисковать и не спешат выбирать организацию.
  2. Найти юрлицо, которое предоставляло бы более качественные услуги. Соответственно, оплата станет выше. Некоторые собственники пытаются договориться на таких условиях с действующим ЖЭКом.
  3. Нужно выбрать частную небольшую фирму. Она предоставляла бы услуги не худшего качества, чем оказывает ЖЭК, качества, но по еще меньшей цене.

Практическая реализация

Как показывает практика, жильцы домов, в которых активно работает жилищное объединение, чаще положительно отзываются о качестве услуг. В этой связи целесообразно проверить, нет ли в районе подходящего ТСЖ, который за предложенную цену смог бы взять здание на обслуживание.

Перед тем как обратиться в правление, целесообразно зайти в подъезды, осмотреть состояние лестничных клеток, коридоров, оценить двор. Для получения более полного представления о работе ТСЖ следует пообщаться с самими жильцами разного возраста, выяснить, сколько они платят за обслуживание, что им нравится в работе объединения, а что не устраивает.

Если в целом информация будет положительной, то можно заключать соглашение.

Стаж работы объединения

Он выступает в качестве одного из важнейших критериев при выборе обслуживающей организации. Предпочтительнее, разумеется, большой стаж работы. Однако в последнее время периодически появляются новые объединения, которые также не стоит списывать со счетов.

Целесообразно выяснить информацию о специалистах, которые там работают, где они вели свою деятельность ранее, кто выступает учредителем. Если это бывшие сотрудники ДЕЗов, то, соответственно, они обладают определенным опытом в эксплуатации и обслуживании жилых домов.

В этом случае стоит пообщаться сними лично, выяснить, почему они ушли с прежнего места работы, какие цели ставят перед собой сейчас.

Цены на услуги

В процессе общения с представителями обслуживающей организации должна насторожить не только высокая, но и низкая стоимость услуг в сравнении с той, что имеется на момент работы ЖЭКа, например. Здесь следует выяснить, из чего складывается та или иная цена. По наиболее значимым суммам следует задать все интересующие вопросы.

Сравнение

Если в целом беседа с представителями обслуживающего объединения сложилась благоприятно, не стоит спешить заключать договор. Целесообразно обойти еще 2-3 ТСЖ, выяснить всю информацию у них.

После этого следует сравнить сведения, оценить преимущества и недостатки и вынести предложение на обсуждение. Если все же остались какие-то сомнения, следует заключить соглашение на минимальный период – год. Если по его истечении будет ясно, что выбор сделан правильный, можно продлить договор.

Ну а если объединение не справилось с возложенными обязанностями, соглашение лучше расторгнуть.

Финансовый вопрос

Одним из существенных недостатков выбора обслуживающей компании в сравнении с ТСЖ или самостоятельным управлением выступает то, что деньги владельцев, выделяемые ими на оплату услуг, находятся в распоряжении стороннего юрлица.

Воздействовать на него в плане эффективного и целевого использования средств достаточно сложно. Это особенно актуально в случае, когда управляющая организация была выбрана местной властью.

В этом случае владельцам фактически будут навязаны те условия, которые исполнительные органы посчитают необходимыми.

Гарантия сохранности средств

Этот вопрос в рамках взаимодействия с управляющей организацией, как правило, остается открытым. В частности, идет речь о средствах, направляемых на капитальный ремонт. Не в каждом доме удается накопить их в течение 1-5 лет (на протяжении срока действия договора).

Бывают случаи, когда владельцы решают сменить обслуживающее объединение, а средства находятся на его счету. В данном случае непонятно, каким образом будет осуществляться передача денег образованному ТСЖ или другой компании.

Может случиться и так, что объединение разорится, ликвидируется или возьмет в банке кредит и исчезнет. Решить вопрос о возврате своих средств собственникам будет крайне проблематично. Другая ситуация складывается с ТСЖ.

Выступая как юрлицо, товарищество может открыть в банке специальный счет и отчитываться ежегодно о его состоянии перед владельцами. В данном случае, несомненно, гарантий сохранности средств больше.

Полномочия местной власти

Они устанавливаются в ч. 3 ст. 156 ЖК.

Территориальные органы власти вправе устанавливать величину оплаты за обслуживание и ремонт объекта только в том случае, если владельцы помещений не выбрали способ управления своим домом в установленные сроки либо решение было принято, но не было реализовано.

По закону, местные исполнительные структуры могут сами определить то объединение, которое будет оказывать все необходимые услуги. На практике часто проводятся открытые конкурсы, по результатам которых за той или иной компанией закрепляются дома.

Стоит отметить, что здесь все будет зависеть от местной власти. Несомненно, закон устанавливает пределы полномочий, определенные ограничения. Но в целом мнения жильцов в таких случаях не спрашивают. Поэтому целесообразнее все-таки принять решение и выбрать то юрлицо, которое будет осуществлять обслуживание.

Источник: https://BusinessMan.ru/new-sposob-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Способы управления многоквартирным домом

Кто должен это делать: владельцы жилых помещений или наёмные специалисты? Владельцам квадратных метров в здании государством предоставлена возможность самостоятельно выбрать, как управлять многоэтажкой.

Собственники жилых помещений могут действовать:

  • своими силами;
  • создав ТСЖ;
  • назначив управляющую компанию (УК).

Метод хозяйствования выбирается домовладельцами на общем собрании. Они также могут изменить его на другой, более выгодный, по мнению большинства.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Это коллективная форма хозяйствования. Она предусматривает прямое участие жильцов. То есть – каждый владелец жилых квадратных метров самостоятельно сотрудничает с организациями, обслуживающими объекты недвижимости. При этом способе наличие УК необязательно. Но на практике она чаще всего присутствует.

При прямом хозяйствовании не нужно создавать юридическое лицо. Старший по дому или домовой комитет управляет многоэтажкой. Все вопросы по её обслуживанию обговариваются на общем собрании.

Согласно ст. 164 ЖК РФ, владельцы жилья имеют возможность выбрать своего представителя, действующего от их имени и защищающего их законные права. Он уполномочен подписывать соглашения и сотрудничать с различными компаниями, организациями и госорганами. Таким представителем интересов домовладельцев может быть даже человек, в собственности которого не имеется квадратных метров в многоэтажке.

При непосредственном управлении можно заключать исключительно прямые договоры. Это делает каждый собственник жилых квадратных метров.

Читайте также  Где посмотреть кадастровую стоимость дома

Председателю совета дома даются полномочия заключать договоры от имени всех владельцев. Для этого они обязательно оформляют нотариальную доверенность на имя старшего по дому.

Чтобы при прямом хозяйствовании подписывать соглашения с другой стороной без посредников нужны следующие документы:

  • копия протокола общего собрания владельцев недвижимости, в решении которого закреплён способ хозяйствования в МКД;
  • копия документа, согласно решению которого был избран уполномоченный представитель или председатель совета дома, взаимодействующий с компаниями, поставляющими коммунальные услуги и ресурсы, от имени всех владельцев;
  • копия техпаспорта на МКД;
  • заявление директору о подписании прямых договоров.

Непосредственное управление многоквартирным домом: плюсы и минусы

Преимущества

  • Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
  • Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
  • Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
  • Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.

Недостатки

  • Действия, направленные на улучшение придомовой территории и общих помещений, только добровольные. Например, если большинство жителей захотят оборудовать подъезды видеодомофонами, а некоторые собственники квартир отказались – заставить их заплатить невозможно. Поэтому нужно будет исходить из той суммы, которая была собрана.
  • Избрание уполномоченного представителя дома также может стать проблемой. На него возлагаются обязанности составления документации и другие аспекты. Но, так как это неоплачиваемая должность, при таком способе управления найти желающего её занять довольно трудно.
  • Каждый подъезд имеет примерно 15 квартир. Их жильцы сами перезаключают с поставщиками услуг договора и затем оплачивают стоимость поставленных услуг. Кто-то должен контролировать своевременные расчёты.
  • Большой проблемой может стать качество поставляемых услуг. Их поставщиков по закону выбирают сами собственники жилья. Если качество поставляемых ресурсов или сроки нарушаются – необходимо позаботиться о том, чтобы условия подписанных соглашений соблюдались. Нередко трудно найти среди жильцов человека, который будет контролировать выполнение договорённостей.
  • Дом, перешедший в прямое хозяйствование, не должен зависеть от бюджета муниципалитета. В этом случае получить помощь от представителей местного самоуправления или государства в виде реализации социальных программ невозможно. Например, если необходимо установить площадку для детей или пандус для инвалидов, жильцы должны будут делать их с использованием своих средств или усилий. При этом, все предусмотренные государством технические нормы должны соблюдаться.
  • При ведении документации тоже могут возникнуть вопросы. Некоторые жильцы подходят к этому неответственно или плохо разбираются в финансовой отчётности.
  • Дом не может претендовать на деньги города, которые выделяются на поточный и капитальный ремонт. Эти траты ложатся на плечи владельцев квадратных метров в многоэтажке. 

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2016 году. Изменения

Федеральный закон №255, действующий с 2015-го года, ограничил варианты, согласно которым предоставляется право на прямое хозяйствование жильцов в многоэтажке. Она разрешена только в МКД, количество домовладений в которых не превышает шестнадцати.

Чтобы передать права и обязанности в администрировании домовладения от собственников квартир к УК, всем без исключения владельцам квартир нужно составить документ между управлением МКД и организацией, которую они изберут. Условия этого сотрудничества определяются, согласовываются и закрепляются владельцами квадратных метров в протоколе общего собрания.

Договор заключается и составляется письменно. Он предусматривает для всех владельцев квартир равные права.

Действующим законодательством 2016-го года закреплено, что если срок такого соглашения истёк и его стороны не намерены прекращать его, то договор хозяйствования в МКД автоматически продолжает действовать на таких же основаниях и на такое же время.

Если МКД управляется непосредственно жильцами и они совместно избрали своим уполномоченным представителем одного из собственников квартир, то, по законодательству 2016-го года, этот человек может осуществлять свои функции, не имея доверенности.

Если владельцы жилья в МКД выбрали уполномоченного представителя, который не является владельцем квадратных метров в доме, то для того, чтобы он мог исполнять свои полномочия, ему необходима доверенность от домовладельцев. Законами 2016-го года установлен простой письменный вид для такого типа соглашений. Примерный вариант, при необходимости, предоставят специалисты.

Управление многоквартирным домом управляющей компанией

УК является коммерческим юрлицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в многоэтажке и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

УК действуют согласно нормам общероссийских законов, Гражданскому кодексу РФ и по соглашениям по домоуправлению в МКД. В российском Жилищном кодексе говорится только про управляющую организацию.

Юридические лица, осуществляющие хозяйствование жилфондом, чаще всего – самостоятельные субъекты. Они располагают своим балансом, счетами в банке, печатью, документацией, штампами и иными реквизитами.

Кто заказывает услуги УК?

  • Владельцы недвижимости в МКД (физ- и юрлица РФ, муниципалитеты, владеющие частью квадратных метров в здании).
  • Товарищества домовладельцев (ЖК, ЖСК, ТСЖ).
  • Органы государственной власти, субъекты РФ (региональные власти, местное самоуправление, владеющее недвижимостью в доме).

Как владельцы недвижимости в МКД выбирают УК?

Это делается с помощью:

  • конкурса;
  • списка, который готовится инициативной группой.

Когда УК окончательно выбрана, между сторонами (управляющая компания и владельцы недвижимости в многоэтажке) подписывается договор.

Если собственниками квадратных метров в установленное законом время не решено, как осуществлять хозяйствование в МКД, то орган местного самоуправления проводит открытый конкурс для того, чтобы отобрать УК согласно постановлению №75.

Если заказчиком услуг управляющей компании на хозяйствование в МКД выступает ТСЖ (ЖСК, ЖК), то непосредственный способ управления многоквартирным домом осуществляет не управляющая организация, а перечисленные товарищества владельцев недвижимости. Но даже в этом случае ТСЖ и УК подписывают между собой соглашение. В нем могут оговариваться детальные условия взаимодействия – большие или меньшие, чем предусмотрено в ст.162 ЖК РФ.

Управление домом ТСЖ

Ещё одной формой хозяйствования в МКД является образование жилищного кооператива или товарищества собственников жилья (ТСЖ). Общее собрание владельцев недвижимости создаёт организацию, не ведущую предпринимательскую деятельность (кооператив или ТСЖ). Её главная функция – обслуживание многоэтажки.

ТСЖ располагает своим расчётным счётом в банке, собственной печатью и является представителем интересов владельцев недвижимости в здании перед сторонними лицами.

Основным законом, определяющим функции ТСЖ, является статья 161 8-го раздела ЖК РФ.

Все актуальные вопросы решаются на общих собраниях членов организации. Они

  • вносят изменения в Устав;
  • принимают решение про реорганизацию и ликвидацию;
  • избирают органы, осуществляющие управление;
  • заключают договора и другие соглашения с УК;
  • определяют размеры платежей;
  • решают, как использовать средства, получить ли займы и кредиты;
  • оценивают деятельность правления;
  • оплачивают работу руководства организации;
  • сдают в аренду материальные ценности дома.

Общее собрание полномочно ать и принимать решения, если на нем собралось не меньше половины участников ТСЖ.

Правление ТСЖ – это его исполнительный орган, который избирается собранием. В своей деятельности оно руководствуется уставом, которые регламентирует полномочия этого органа, частоту заседаний, время деятельности.

Правление ТСЖ осуществляет такие функции:

  • подписывает договора со специалистами;
  • контролирует сбор средств;
  • отчитывается о расходе денег и эффективности ведения финансово-хозяйственной работы;
  • созывает и проводит собрания;
  • ведёт документацию: уведомляет о планирующемся общем сборе членов организации, ведёт протоколы, оформляет решения собраний, списки участников;
  • содержит в приемлемом состоянии материальные ценности, находящиеся на балансе ТСЖ;
  • контролирует соблюдение обязанностей собственниками недвижимости и защищает их права при эксплуатации общего имущества;
  • представляет интересы владельцев квадратных метров в здании.

ТСЖ уполномочено заключить соглашение с какой-либо организацией по управлению работой. При этом все необходимые функции будут осуществлять профессионалы, которые обладают для этих задач всеми техническими возможностями. Все права и обязанности сторон прописываются договором. Услуги УК оплачивают из общей казны ТСЖ.

Источник: https://academy-prof.ru/blog/sposoby-upravlenija-mnogokvartirnym-domom

Непосредственное управление многоквартирным домом в 2018-2019

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Что такое непосредственное управление домом?

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

  • обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
  • распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
  • создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
  • представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Организация деятельности при непосредственном управлении МКД

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

  1. Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
  2. Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
  3. Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
  4. Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
  5. Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
  6. Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
  7. Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
  8. Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
  9. Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.
Читайте также  Порядок проведения текущего ремонта в многоквартирном доме

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы собрания уведомляют собственников заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

  • помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
  • крыша;
  • ограждения общей территории;
  • несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
  • ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
  • земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
  • территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Как распределить обязанности при непосредственном управлении?

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты. Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается. Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

  • отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
  • отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
  • отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев.

При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально.

Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

  • отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
  • нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
  • при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, в чем особенность непосредственного управления многоквартирного дома. Информация, представленная в статье актуальна в 2018 году.

Источник: https://estatelegal.ru/zhkx/upravlenie-i-tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Энциклопедия МИП » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками

Это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ.

Управление многоквартирными домами может осуществляться несколькими способами: непосредственно собственниками жилых помещений, посредством заключения договоров с УК, управление при создании ТСЖ. Каждый из указанных способов имеет как свои преимущества, так и недостатки. В чем же состоят плюсы, когда собственники предпочитают непосредственное управление?

Особенности управления малоквартирным домом, в котором меньше 12 квартир

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений – это один из ключевых механизмов структурирования общежития граждан, который регулируется ст. 164 ЖК РФ. При этом утверждение подобного правового механизма происходит на общем собрании владельцев жилья в сооружениях многоквартирного типа.

Если обратиться к практике, то непосредственное управление собственниками жилья находит свое воплощение в большей степени в сельской местности, где как таковая серьезная многоквартирная застройка отсутствует. А если подобные сооружения и возведены, то количество помещений в них редко превышает 12 жилых квартир.

В подобных ситуациях от собственников жилых помещений не требуется заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут осуществлять весь спектр услуг по содержанию и ремонту жилья.

Но в том случае, если в многоквартирном доме насчитывается более 12 квартир, то усложняется сама процедура принятия решения, даже если осуществляется непосредственное управление. В частности, чтобы одобрить решение необходимо собрать более 50 % всех владельцев жилья. Только в этом случае подобные решения будут носить легитимный характер.

Заключение договоров с исполнителями услуг

Чтобы непосредственное управление собственниками жилья было воплощено на практике, согласно законодательным актам, требуется заключить договор с компаниями-подрядчиками, которые будут оказывать весь спектр услуг, направленных на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа.

Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ. Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491. Иными словами, заключение договоров — это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Предоставление коммунальных услуг при непосредственном управлении МКД собственниками помещений

Другим важным этапом, если осуществляется непосредственное управление собственниками жилых квартир, является заключение ресурсоснабжающих договоров. В частности, данная необходимость регламентируется Постановлением Правительства РФ под № 354.

В данном нормативно-правовом акте содержатся основополагающие правила о том, как и в каком объеме должны поставляться коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними заключен договор от лица собственников жилья при непосредственном управлении многоквартирными постройками.

Ключевая особенность ресурсоснабжающих компаний – предоставлять потребителям весь спектр коммунальных услуг в должном объеме и приемлемом качестве.

Если наблюдаются какие-либо перебои в электро-, газо-, водоснабжении, то ответственность за подобную халатность несет именно подрядчик коммунальных услуг, с которым заключен официальный договор от имени собственников жилья.

Кроме того, в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, а именно в пункте 42, указано, что лица, которые ответственны за поставку коммунальных услуг и иных ресурсов, несут непосредственную ответственность перед собственниками жилья, а если не будет осуществлена полноценная поставка полного спектра услуг, то лица будут отвечать перед законом РФ.

Отождествление договоров подряда и возмездного оказания услуг с договором управления

Предоставление тех или иных услуг со стороны подрядчиков могут осуществляться на различных основаниях. Иными словами, в каждом конкретном случае заключается уникальный договор, который содержит основные условия и порядок подобных действий со стороны ресурсоснабжающей компании.

Но, несмотря на это, в большинстве случаев собственники отождествляют между собой договор подряда и договор возмездного оказания услуг, что является серьезной ошибкой.

Указанные типы договоров имеют ключевые отличия, которые в первую очередь заключены в предмете самого соглашения между участниками.

В случае возникновения судебных разбирательств, даже если подрядчик должен понести ответственность, суд может принять решение не в пользу собственников.

Это связано с тем, что договор не будет содержать исчерпывающей информации о предмете соглашения, поэтому и трактовать документ можно в любом виде.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что отождествление договоров может стать детерминантой принятия судом решения не в пользу собственников многоквартирного дома, оспорить которое практически невозможно.

Заключение индивидуальных и публичных договоров собственниками

На собственников жилья в многоквартирных постройках возлагается обязанность заключать как индивидуальные, так и публичные договора при непосредственном управлении в подобных помещениях. В частности, данный вопрос затронут в ст. 162 ЖК РФ.

Индивидуальный договор собственника жилья в многоквартирном доме имеет типовую форму своего воплощения.

Он заключается между двумя сторонами соглашения: управляющей компанией или же ресурсоснабжающей компанией и непосредственным владельцем жилых помещений. Направлен подобный договор на обеспечение безопасности и комфорта проживания физлиц на территории постройки и пр.

Ключевое условие, чтобы был заключен публичный договор собственниками жилья, — это присутствие второй стороны соглашения в виде коммерческой организации. Определение того, что представляет собой публичный договор, дано в ГК РФ, а именно ст. 426. Что касается законодательного порядка оформления такого типа договора, то он регламентирован ст. 445 указанного Кодекса.

Принятие решений и управляющий многоквартирного дома

Из-за того, что управляющей структурой постройки многоквартирного типа при непосредственном управлении владельцами жилых квартир признается общее собрание собственников недвижимости, то и полномочие по принятию решений возлагается на этот орган. Если обратиться к ст. 161.1 ЖК РФ, то в этой правовой норме указано, что собственники должны избрать Совет многоквартирного дома, в состав которого войдут сами владельцы жилья.

Следует отметить, что данный орган не подлежит государственной регистрации в органах МСУ или же иной структуре.

При этом количество лиц, которые будут входить в управляющий орган, устанавливается на общем собрании собственников. Из общего числа участников Совета выбирается уполномоченное лицо, которое и считается управляющим многоквартирного дома.

Главное полномочие Совета состоит не только в вынесении вопросов на общее собрание собственников, которые касаются ремонта, содержания, правил и распорядка пользования коллективным имуществом, но и в принятии решений, на основании высказанных пожеланий владельцев квартир.

Источник: http://Advokat-Malov.ru/tszh/neposredstvennoe-upravlenie-mkd-sobstvennikami.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: