Обмен квартир как оформляется

Содержание

Как оформить обмен квартир, способы и необходимые документы

Обмен квартир как оформляется

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 455-03-75. Это быстро и бесплатно!

Обмен квартирами сопровождается сбором документов и долгим оформлением. Бывают случая, что люди месяцами продают или обменивают свои жилплощади.

Чаще всего это связано с тем, что:

  1. Гражданина не устраивает предложенная в обмен недвижимость.
  2. Обмен может быть неравноценным и необходима доплата, которой человек не располагает.
  3. Нехватка документации.
  4. Документация оформлены недолжным образом и не приняты госучреждениями.
  5. Выявлена подделка документов. Мошенничество в сфере недвижимости сейчас процветает. Люди часто попадают на «черных риэлторов».

Причины для обмена квартир

Обмен недвижимости обусловлен разными факторами:

  • Улучшение жилищных условий.
  • Переезд в другой город.
  • Человек хочет сменить район.
  • Гражданин решил обменять жилплощадь больших размеров на меньшую, для получения денежных средств.
  • Чтобы решить семейный конфликт.
  • Люди решили переехать из вторичного жилья в новостройку.
  • Переезд из сельской местности в городскую.
  • Размен многоквартирной недвижимости на несколько однокомнатных квартир.

Варианты обмена недвижимости

Законодательство установило ряд способов обмена жилплощади:

  1. Мена. Обмен квартир дну на другую.
  2. Договор купли-продажи. Граждан один объект недвижимости продает, а другой покупает.
  3. Трейд-ин. Смена вторичного жилья на новостройку.

Любая из этих сделок имеет порядок и особенности.

  • Человек станет собственником только после регистрации прав.
  • Неравноценные сделки подразумевают доплату.
  • Квартиры с обременениями меняются только с разрешения органов, которые эти запреты наложили.

Договор мены

Договор меты обязывает участников процесса обменивать одну жилплощадь на другую. Это соглашение очень похоже на договор купли-продажи. Обе стороны выступают в качестве продавца и покупателя.

Минусы:

  1. Сложно найти недвижимость, которая удовлетворит запросы обоих участников процесса.
  2. Подобный договор подразумевает долгий процесс. Обменивать жилье подобным образом можно не месяцами, а даже годами.
  3. Дополнительные затраты при неравноценном обмене.

Плюсы:

  • Улучшения условий проживания.
  • Дополнительные затраты могут стать и плюсом, в случае, если доплата значительна меньше, чем если бы это был договор купли-продажи.
  • Мета выгодный вариант соглашения, если в процессе участвуют близкие родственники.

Договор купли-продажи

Подобное соглашение состоит из двух моментов. Сначала владелец продает свою жилплощадь и сразу же покупает новую.

Эти процессы имеют свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности:

  1. Часто, чтобы избежать рисков, собственник жилья может потребовать часть денег вперед, что будет являться гарантией завершения сделки.
  2. При этом соглашении, участник одновременно занимается оформлением двух сделок, что влечет за собой дополнительные расходы.
  3. Фактор повышения цен очень влияет на процесс оформления, потому что он не может осуществиться за короткий отрезок времени. Цены на жилье могут резко подскочить, и гражданин рискует остаться в невыгодном положении, которое может потребовать не только доплату, но и пересмотр объекта с более худшими условиями проживания.
  4. Если квартиры равноценны, то процесс оформления быстрый.
  5. При оформлении купли-продажи, поиск клиентов расширен, нежели при заключении мены. Найти клиента на покупку легче, чем на обмен.

Сделка «trade-in»

Этот вид обмена жилья подразумевает оформление сразу двух независимых сделок.

Участники этого процесса:

Гражданин заключает договор с риэлторской организацией на продажу своей жилплощади на вторичном рынке и на приобретение новой.

  • Пока происходит процесс продажи собственности, ее владелец заключает договор на бронирование недвижимости в новостройке.
  • В этом соглашении сразу прописывается фиксированная стоимость жилья, несмотря на то, что принять ее клиент может через несколько месяцев. Все зависит от застройщиков и сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
  • Пока идет достройка объекта, сотрудник организации продает имеющееся жилье и сразу перечисляет вырученные денежные средства в уплату новостройки.
  • Подобная сделка может быть легко сорвана, если жилье владельца не найдет своего покупателя, или клиент не будет согласен на условия второй стороны. Предложат снизить цену, что не входит в планы продавца. Или застройщик по каким-то причинам заморозил строительство. Финансовые проблемы или нюансы в документации.
  • Фирме, которая будет заниматься этой двойной сделкой, придется заплатить существенные деньги.
  • Риэлтор может склонить клиента к снижению стоимости жилья, объясняя это не стабильной ситуацией на рынке и большого предложения. Насколько это достоверная информация, будет определить сложно. Возможно, агент просто желает обогатиться за счет клиента или побыстрее продать собственность за счет уступки по цене, что в любой случае не выгодно гражданину.
  • Но с агентом можно сэкономить время. Агентство по продаже недвижимости делает всю работы. Размещает объявления о продаже, ищет клиентов и встречается с потенциальными покупателями. Более того, сбор документов тоже входит в их компетенцию.
  • Даже если спустя время квартиры в новостройке существенно взлетят в цене, это не отразится на покупателе по этой сделке.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

Распоряжаться жилплощадью гражданин имеет право, только когда она находится в его собственности, а вот обменять может с разрешение наймодателя и членов семьи, кто прописан в этой квартире. Разрешение составляется в письменной форме.

Сделать это не получится, если:

  1. Наймодатель против, или против кто-то из зарегистрированных там граждан.
  2. Если жилье признано аварийным.
  3. Если с человеком расторгнут договор соцнайма.
  4. Недвижимость собираются носить или оно предназначено для других целей.
  5. Ели это коммунальное жилье.
  6. Недвижимость подлежит капитальному ремонту.
  7. Если в договоре найма есть пункт, запрещающий обмен.

Обмен с ипотекой

Обменять недвижимость, которая обременена ипотекой, возможно, но есть нюансы:

  • Нужно получить согласие кредитной организации. Некоторые фирмы требует полного или частичного погашения.
  • Если залог переходит на обменную недвижимость, но для этого банк должен оценить это жилье и убедиться, что сделка для него выгодна.
  • Подобный обмен может быть оформлен только через договор купли-продажи.

Междугородний обмен

Обмен квартирами может производиться только в одном регионе. Междугородний обмен невозможен.

Что выбрать — договор мены или купли-продажи?

Обмен и продажа — похожи между собой:

  1. Налог 13%. Если владение недвижимостью более 5 лет, то этот налог не взимается.
  2. Собственность в обязательном порядке проходит регистрацию и платит за это госпошлину.
  3. Требуется соглашение супругов, заверенное нотариусом.
  4. Соблюдение прав маленьких детей.
  5. У недвижимости нет обременений.
  6. Стороны вправе обратиться к услугам представителей.

Отличия:

  • Продажа по договору соцнайма недопустима, а обмен возможен.
  • По рокам договор купли-продажи проходит быстрее.
  • Если расторгать договор обмена, то гражданин получается вою собственность обратно, а при заключении договора купли-продажи – получить деньги обратно проблематично.
  • Обмен подразумевает расчет недвижимостью, договор купли-продажи – деньгами.

Какой вариант выбрать уже зависит от ситуации.

Как оформить обмен квартир?

Для того, чтобы провести обмен, сначала нужно составить договор и подписать его. Лучше это сделать в нотариальной конторе, потому что это организация потом должна его заверить. Потом собираются все необходимые документы и справки и подаются в Росреестр.

При этом все госпошлины должны быть оплачены. В регистрации сделки может быть оказано в случае:

  1. Нет всей документации.
  2. Несоответствие документов реальным фактам.

Порядок действий

Оформление договора обмена поэтапно:

  • Составление договора.
  • Необходимо заверить этот документ в нотариальной конторе.
  • Регистрация в Росреестре.

Необходимые документы

  • Паспорта участников;
  • Свидетельства о праве собственности с обеих сторон;
  • Технические паспорта квартир;
  • Справки об отсутствии долгов по оплате налога на недвижимость и услуг ЖКХ;
  • Согласие всех собственников.

Налогообложение

  • Госпошлина за регистрацию договора – 200 рублей.
  • Если квартира была в собственности менее 5 лет, то налог – 13% от стоимости жилья.
  • Услуги нотариуса, если сделка сопровождается. Госпошлина за выдачу новых свидетельств на право собственности.

Возможные риски при обмене квартир

  1. Подделка документов.
  2. Необходимо выяснить, нет ли у собственника наследников, которые позже могут претендовать на недвижимость.
  3. Если собственников несколько, то они должны фигурироваться в договоре, чтобы избежать в будущем судебных исков.
  4. Составлять договор нужно по законодательным нормам.

Примечание! При договоре обмена вероятность того, что потом последует проблемы с обмененной недвижимостью намного выше, чем у договора купли-продажи. Поэтому специалисты советуют, сначала продавать жилье, а потом покупать новое.

Читайте также  Сколько времени нужно чтобы выписаться из квартиры

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: +7 (499) 455-03-75 (Москва)
+7 (812) 407-26-30 (Санкт-Петербург) 

Это быстро и бесплатно!


Как произвести обмен квартирами?Ссылка на основную публикацию

Источник: https://pravonaslednik.ru/nedvizhimost/oformlenie-nedvizhimosti/kak-proizvesti-obmen-kvartirami.html

Как обменять квартиру на равноценную квартиру или с доплатой

Когда возникает необходимость обменять одну квартиру на другую, закономерно встает вопрос о равнозначности двух объектов. Со стороны покупателя он выглядит следующим образом: нужно ли доплачивать за приобретение большего (по цене) объекта? Со стороны продавца: на какую доплату я могу претендовать?

Поскольку речь идет о крупных суммах, никак не обойтись без ее фиксирования на документальном уровне. Ведь мало ли, а вдруг в дальнейшем что-то пойдет не так? Вдруг придется оспаривать сделку и т.д.? Очень важно правильно оформить обмен квартиры на квартиру юридически, чтобы застраховать себя от всех возможных рисков.

Откуда берется доплата и каковы ее размеры

Чаще всего квартиры имеют разную стоимость:

  • две квартиры одинаковы по технико-эксплуатационным характеристикам, но одна находится в престижном районе, а другая совсем наоборот;
  • один человек хочет сменять свою квартиру на меньшую с целью заработать «чистыми» некоторую сумму наличных денег, а другой улучшает свои жилищные условия и готов доплачивать за «расширение».

Поэтому без доплаты не обойтись. Если говорить о размере доплаты, то к ней приходят разными путями:

  • обоюдное согласие (обе стороны подумали, договорились, оформили сделку);
  • мучительные поиски консенсуса (продавец хочет получить максимум, а покупатель хочет потратиться минимально).

Внимание! При обменах стало популярным указывать стоимость квартир ниже рыночной. С одной стороны, в ряде случаев это позволяет продавцу уходить от уплаты налогов, а покупатель иногда не желает «светить» деньги, потраченные на покупку квартиры.

Однако в случае непредвиденных обстоятельств любая сделка может быть повернута вспять, и любые претензии на обратное взыскание уплаченных денег будут ограничены рамками тех цен, которые прописаны в договоре купли-продажи;

  • сроки (чем быстрее одному нужно совершить сделку, тем больше другой может на этом выгадать в свою пользу);
  • конкуренция (чем больше претендентов на один и тот же объект, тем выше размер доплаты продавцу).

В случае, когда доплата не подразумевается, дело лишь за малым: оформить несложный договор. При неравнозначном обмене разница в цене двух квартир отражается в договоре.

Сложность и простота квартирного обмена

Естественно, что двух одинаковых обменов жилья в природе не существует. У каждого из них свои нюансы, сопутствующие обстоятельства и трудности, которые можно условно разделить на две группы: физическая доступность и юридическая сторона оформления.

Физическая доступность квартиры

Чаще всего квартира продается не сама по себе, а зависит от других объектов – привязана к сложной обменной цепочке. Какие особенности следует иметь в виду:

  • при определении сроков проведения сделки придется учитывать интересы всех других участников обменной цепи;
  • велики шансы на то, что сроки затянутся (где-то владелец не вернулся из командировки, где-то не закончен предпродажный ремонт и т.д);
  • часто предварительные договоры расторгаются (в том числе и с возвратом задатка), после чего обменную цепочку необходимо выстраивать заново. А это – новые сроки, продление, ожидание.

Внимание! Прежде чем решиться на обмен, тщательно выясните о квартире максимум подробностей — как физическое состояние объекта, так и юридическую сторону. Обязательно привлекайте компетентных юристов, чтобы специалисты помогли рассеять ваши подозрения в неблагонадежности объекта (криминальная история, сомнения в подлинности правоустанавливающих документов и др.).

Юридическое оформление

Во-первых, каждый объект в обменной цепочке неминуемо «тащит» за собой целый ворох проблем:

  • где-то нужно получить разрешение из органов Опеки и попечительства, где-то еще не закончена приватизация, где-то возникли затруднения с выпиской третьих лиц, с ипотекой, с долгами по коммунальным платежам и т.д.;
  • даже при полной готовности квартиры к сделке нельзя забывать о том, что некоторые из документов имеют ограниченный срок действия (например, справка из ЖЭУ старше 10-ти дней обычно не устраивает покупателя, а выписка из ЕГРП – регистраторов в Отделе УФРС, где будет фиксироваться переход права собственности).

Во-вторых, нужно определиться с характером договора на переход права собственности:

  • самый простой – это договор мены (в нем четко говорится: квартира А меняется на квартиру Б, стороны материальных обязательство друг перед другом не несут). Идеально подходит для равнозначного обмена, когда ценовой разницы между объектами не выявлено;
  • более распространен договор купли-продажи. Составляется два разных договора, по одному на каждую из квартир – продаваемую и покупаемую, разница лишь в стоимости объектов и реквизитах (адрес, площадь, этажность, количество комнат и т.п.);
  • очень важный момент – находится ли квартира (одна из двух или обе) в частной собственности, то есть приватизированы ли они. Если нет, автоматически дело затягивается. Приватизация займет немало времени, но если квартира желанна и других альтернатив искать не хочется, тогда нужно действовать.

Варианты обмена – государственное и приватизированное жилье

Допустим, вы определились с квартирой, выяснили ее пригодность для проживания, санитарно-техническое состояние. Теперь дело подошло к юридическому оформлению. Соответственно, отталкиваться придется от того, находятся ли обе квартиры объектами частной собственности или среди них есть неприватизированный объект.

Ситуация: жилье не приватизировано

Коль скоро решено задействовать в обмене неприватизированную квартиру, предстоит оформить приватизацию. Для этого потребуется собрать следующие документы:

  • договор займа либо ордер;
  • справку о количестве проживающих в квартире;
  • постановление о расторжении договора социального найма (он подтверждает тот факт, что Администрация города или населенного пункта не возражает против вывода квартиры из муниципального фонда в частную собственность);
  • заявления на приватизацию всех жильцов, участвующих в приватизации (с указанием размеров их долей). Заявления подают только совершеннолетние граждане, а детям предоставляется доля, которой вплоть до совершеннолетия распоряжается один из родителей либо опекун;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Пакет документов подается в регистрирующий орган – УФРС РФ. Успешная приватизация длится от 1-2 месяца, в случае каких-либо приостановок срок может продлиться до полугода. Приостановления хотя и редко, но бывают. Например, выяснилось наличие других претендентов на участие в приватизации.

Также следует помнить о том, что не всякую жилплощадь, принадлежащую государству (или частным структурам), удастся вывести в частный жилой фонд. Вот лишь несколько причин, по которым приватизация невозможна:

  • квартира является собственностью какого-либо предприятия, т.е. по сути – служебным жильем;
  • владелец квартиры – некий фонд (архитектурно-исторический, резервно-распределительный);
  • квартира расположена в доме, подлежащем реконструкции, переоборудованию, сносу;
  • договор социального найма еще не закончился, и наймодатель не намерен разрывать его раньше срока.

Внимание! Ни одну квартиру, находящуюся в стадии приватизации, не рекомендуется задействовать в предварительном договоре мены или купли-продажи. Тем более, если это обменные цепочки из нескольких объектов. Сначала нужно дождаться окончания приватизации, и лишь получив Свидетельство о госрегистрации права собственности, идти дальше в сторону обмена.

Немного легче дело обстоит с обменом двух неприватизированных квартир, хотя такая схема на сегодняшний день почти полностью изжила себя. Тем не менее, нюанс:

  • заявление на расторжение договора социального найма подаются на обе квартиры;
  • новые договора социального найма заключаются с новыми жильцами;
  • все вопросы решаются при Администрации муниципалитета;
  • разница в достоинстве квартир – обычно дело «закулисных» договоренностей (люди попросту пишут между собой расписку на передачу-получение денег, расписку желательно оформить нотариально, чтобы она имела юридическую силу на случай непредвиденных проблем и поворота сделки вспять).

Ситуация: приватизированные квартиры

Независимо от того, будет ли заключен договор мены или купли-продажи, участникам сделки предстоит собрать следующие документы:

  • заявление на регистрацию права собственности;
  • договор (купли-продажи или мены);
  • правоустанавливающие документы (о приватизации, о дарении, о наследстве, о предыдущей покупке);
  • Свидетельство о госрегистрации права собственности, действующего к моменту новой сделке.

Внимание! При отсутствии Свидетельства (допустим, квартира получена в наследство или куплена через нотариуса, но в УФРС право собственности не подтверждалось) во время новой сделки одновременно подается заявление на госрегистрацию уже существующего права собственности.

Регистратор принимает пакет документов, далее регистрируется сначала право собственности, а затем его переход новому владельцу;

  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
  • разрешение из органов Опеки и попечительства (если в отчуждаемой квартире есть несовершеннолетние лица – государство должно убедиться, что ущемления прав ребенка нет);
  • выписка из домовой книги (отражает состав лиц, прописанных в квартире);
  • кадастровый паспорт и технические документы из БТИ (Бюро технической инвентаризации).

Внимание! Информация из БТИ имеет ограниченный срок действия. Формально закон допускает 5 лет, но фактически юристы рекомендуют запрашивать обновленный документ, если он старше 1 года;

  • справку об оценочной стоимости (только в случае, если принято решение показать в договоре рыночную цену, а не прописывать инвентаризационную стоимость по БТИ);
  • согласие супругов (нынешних или бывших – если объект приобретался как совместное имущество в браке, независимо от развода к моменту новой сделки);
  • паспорта всех участников сделки (проследите, чтобы не было их просрочки или повреждения, т.к. добросовестный регистратор откажет в приеме документов из-за недействительности паспортов);
  • квитанция об оплате госпошлины.
Читайте также  Где хранится домовая книга на квартиру

Что же выбрать куплю-продажу или мену

Как уже упоминалось в начале статьи, договор мены используется все реже. Но все-таки используется (т.к. идеально подходит для равнозначных обменов без денежной доплаты). Договор купли-продажи сегодня лидирует. Его шаблоны отшлифованы до максимальной просторы, и он по каждой из квартир, задействованных в обмене.

Как обменять квартиру правильно. Способы обмена недвижимости

Обмен недвижимости, по сути, является наиболее простым и удобным способом улучшения (изменения) жилищных условий, поскольку сделка предполагает быстрый переезд к новому месту жительства, избавляя участников сделки от хлопот. В данной статье экспертами портала RealtyPress.ru рассматриваются различные способы квартирного обмена, а также предоставлен список документов, которые необходимо подготовить для предстоящей операции.

Цели и средства

Существует целый ряд причин, побуждающих граждан менять привычное место жительства, обменивать собственное жилье, соответственно, есть не один, а несколько способов обмена недвижимого имущества, каждый из которых имеет свои достоинства, а также свои недостатки:

Чаще всего необходимость обмена жилья возникает при желании собственника улучшить жилищные условия, другими словами – требуется расширить жилплощадь (по причине пополнения семейства или по мере роста потребностей, претензий к уровню комфорта) или сменить район проживания на «более привлекательный»;

В практике современных риэлторов встречаются клиенты, которые хотели бы осуществить обмен с целью поправить свое материальное положение – при обмене просторной квартиры на более скромное жилье можно получить доплату и сохранить место для проживания. В свою очередь, возможность «обменять квартиру на большую с доплатой» — именно то, что необходимо гражданам, желающим улучшить свои жилищные условия;

Кроме того, всегда есть желающие, которые хотят осуществить обмен большой квартиры на две квартиры меньшего формата. В этом случае речь, чаще всего, идет о разделе наследства или о разъезде – при разводе члены семьи делят совместную жилплощадь и переезжают жить в отдельные квартиры.

При размене многое зависит от местоположения и состояния квартиры, например, небольшую квартиру в центральном районе столицы вполне можно обменять на достаточно просторную жилплощадь, находящуюся на определенном удалении от центра. Причем, присутствует вероятность того, что владельцу квартиры в центре не придется вносить дополнительную плату.

Варианты проведения обмена недвижимости

Операция обмена недвижимости являлась наиболее распространенной в советское время, равноценный обмен квартир практиковался достаточно часто, особенно при необходимости переезда в другой город. Переезд был вызван, как правило, сменой жизненных обстоятельств, места работы, и междугородний обмен квартир избавлял граждан от необходимости поиска покупателя в своем городе, а затем от поиска квартиры на новом месте.

В реалиях современного рынка недвижимости при рассмотрении вопроса о том, как произвести обмен квартирами, обсуждаются всего три варианта. Это обмен через куплю/продажу, прямой обмен одной квартиры на другую, альтернативная сделка.

Первый вариант является наиболее простым и, при достаточном количестве опыта работы с недвижимостью у владельца квартиры, это способ позволяет избежать привлечения профессионального риэлтора. Процесс обмена, фактически, разделяется на две операции – сначала собственник подыскивает покупателя на свою квартиру, одновременно находя жилплощадь, которая соответствовала бы его претензиям.

Второй вариант – прямой обмен, достаточно непростая операция, требующая от риэлтора наличия опыта. Операция дает возможность поменяться приватизированными квартирами, а также — совершить обмен неприватизированных квартир.

Сложность этого способа заключается в том, что собственников, желающих совершить обмен, значительно меньше, чем желающих просто продать свою квартиру.

Это значительно сужает выбор для каждой из сторон сделки, ведь необходимо сделать так, чтобы предлагаемые условия подходили всем.

Третий вариант – альтернативная сделка, такие операции, как правило, проводятся риэлторами и позволяют снизить финансовые риски для участников сделки.

Альтернативный обмен предполагает получение аванса от покупателя квартиры, эти денежные средства в свою очередь вносятся за жилье, которое предполагается купить.

Таким образом, участники сделки фиксируют цену, а также подтверждают серьезность своих намерений, поскольку после аванса отказаться от сделки крайне затруднительно.

В случае, когда собственник продает квартиру с тем, чтобы сразу же приобрести новую жилплощадь, возникают некоторые риски – внезапный скачек цен (после продажи) может помешать покупке или же владелец квартиры, которую предполагалось купить на вырученные деньги, может просто передумать ее продавать. В результате – квартира продана, и жить ее прежнему владельцу пока негде, а вырученных денег не хватает на покупку «квартиры мечты». Альтернативный обмен позволяет избежать этих рисков и провести сделку максимально быстро.

Сделка «trade-in»

Рассматривая различные варианты обмена квартир, нельзя не отметить достаточно интересную схему, которую впервые стали практиковать столичные девелоперы.

Это схема «trade-in», которая предполагает быстрый переезд в квартиру новостройки, при этом в счет оплаты принимается старая квартира.

Подобный способ обмена часто предлагается московскими агентствами недвижимости и является достаточно востребованным, поскольку сделка занимает крайне немного времени – от начала ее оформления до осуществления переезда необходимо порядка трех дней.

Несмотря на то, что операции с квартирами вторичного рынка по численности превосходят сделки с новыми квартирами, все больше граждан желают переехать в новое жилье, и обмен старой квартиры на новостройку с каждым годом практикуется все чаще.

Обмен с доплатой средствами «материнского капитала»

При обмене квартиры можно использовать не только собственные средства, но и «материнский капитал» – средства, выплачиваемые государством при рождении ребенка.

 Обмен квартиры с доплатой материнским капиталом уже давно не является экзотическим видом сделок с недвижимостью, подобную услугу предлагают практически все крупные риэлтерские агентства.

Однако следует помнить, что «материнский капитал» в этом случае можно использовать лишь по достижении ребенком трехлетнего возраста.

Обмен ипотечного жилья

Еще одной разновидностью обмена можно считать обмен ипотечного жилья, то есть – квартир, приобретаемых с привлечением ипотечного кредита. Вопрос о том, можно ли обменять квартиру находящуюся в ипотеке, поднимается достаточно часто, поскольку значительная доля жилья покупается за кредитные деньги.

При проведении данной операции требуется одобрение, а также непосредственное участие банка, которым был выдан кредит. Технически происходит следующее: одновременно заключаются два договора – продажи и покупки, при продаже покупатель выплачивает долг продавца перед банком либо принимает на себя долговые обязательства (на что банки идут неохотно).

Вместе с переоформлением покупаемой квартиры банк накладывает обременение, что не позволяет осуществить новому владельцу продажу недвижимости до полной выплаты долга.

Обмен муниципальной квартиры на приватизированную

В данный момент далеко не вся жилая недвижимость находится в частном владении, достаточно много квартир в городском жилом фонде является муниципальной собственностью.

Однако тот, факт, что жилье принадлежит городу, вовсе не означает, что проживающие в этой квартире не могут претендовать на улучшение жилищных условий, и единственным способом, позволяющим расширить жилплощадь (или сменить район), является все тот же обмен.

Впрочем, подобные сделки не получили широкого распространения в силу необходимости сбора многочисленных бумаг, а также невыгодности обмена для владельца приватизированного жилья.

Проживание в муниципальной квартире регулируется договором социального найма, и в то время, когда владелец частной квартиры переезжает в муниципальную, этот договор переоформляется на него, а вторая сторона получает квартиру в полную собственность.

Если владельцы приватизированных квартир могут выбирать способ обмена среди способов, перечисленных в данной статье (использовать договор обмена квартиры с доплатой, договор продажи, договор мены), то для проживающих в муниципальном жилье все обстоит несколько иначе. Чтобы поменяться неприватизированными квартирами, подойдет только договор мены, а если необходимо обменять муниципальную квартиру на приватизированную иным способом, нужно ее сперва приватизировать.

Налог при обмене квартиры

Еще одним аспектом квартирного обмена является налогообложение. Налоговый Кодекс никак не регламентирует оплату налога при заключении прямого обмена, но Гражданский Кодекс (ст. 567) определяет, что к договору мены применяются те же правила налогообложения, что и в случае заключения договора купли-продажи.

То есть, сторона, которая передает права собственности на квартиру, признается продавцом, противоположная сторона, в свою очередь, признается покупателем. При этом предполагается, что оплата за каждую из квартир, осуществляется в натуральной форме по стоимости, отраженной в договоре мены. Кроме того, налог при обмене квартиры не взымается, если обмениваемая квартира принадлежит ее владельцу более трех лет.

Документы, необходимые при обмене квартиры

Для того чтобы обменять квартиру (впрочем, это также относится и к продаже недвижимости), собственнику необходимо собрать следующие документы:

  • ·​ Правоустанавливающие документы, которые определяют принадлежность квартиры;
  • ·​ Кадастровый паспорт помещения;
  • ·​ Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета;
  • ·​ Документ, устанавливающий оценочную стоимость квартиры (необходимо провести оценку недвижимости);
  • ·​ Документа, удостоверяющие личность участников сделки (паспорта и свидетельства о рождении).

Также потребуются документы, которые позволяют удостовериться, что помехой для проведения сделки не окажется нарушение прав третьих лиц:

Свидетельства участников сделки о заключении и/или расторжении брака. Если недвижимость была приобретена в период брака, для проведения сделки необходимо письменное согласие супруга/супруги. Кроме того, согласие необходимо также в том случае, если брак уже расторгнут, поскольку имущество, приобретенное в браке, считается совместным, и права на него в равной степени принадлежат обоим супругам;

Справка из отдела опеки и попечительства несовершеннолетних. Документ необходим, если заключаются сделки с недвижимым имуществом, где проживают несовершеннолетние (прописаны либо имеют доли).

Заключение

На основании сведений, изложенных в данной статье, специалисты портала RealtyPress.ru хотели бы отметить, что сделки, целью которых является обмен одного объекта недвижимости на другой, являются более сложными, чем, например, процедура купли-продажи квартиры.

Читайте также  Не работает домофон в квартире куда обратиться

Поэтому для того, чтобы избежать рисков, связанных с потерей времени, а также прочими неприятностями, желающим обменять жилье рекомендуется самостоятельно готовить сделку только при наличии достаточного опыта.

В данном случае привлечение грамотного риэлтора поможет сэкономить время и нервы.

Кроме того, специалист, работающий в агентстве недвижимости, способен обеспечить профессиональный подход к проверке документов. А это весьма важно, ведь речь идет о сделке с недвижимостью вторичного рынка – квартира вполне могла поменять нескольких владельцев, что повышает риск признания сделки недействительной в результате возможного нарушения чьих-либо прав.

Источник: http://www.RealtyPress.ru/article/article_12039.html

Как оформить обмен квартиры на дом или коттедж?

Обмен дома на квартиру сегодня довольно частая процедура. Жизнь в частном жилом секторе имеет свои особенности, которые под силу не каждому. Поэтому нередко у владельцев индивидуального дома возникает желание приобрести квартиру вместо него. Как оформить обмен частного дома на квартиру?

Сущность процедуры обмена

Причинами для проведения сделки могут служить самые различные поводы. Это:

  • Усовершенствование условий проживания за счет использования большего жилого пространства;
  • Возникшая необходимость, например, разделения имущественных активов, получение наследственного имущества, снос ветхого строения и прочее;
  • Спрос на спокойную жизнь и благоприятную окружающую среду;
  • Обмен жилого помещения с большой площадью на несколько мелких.

Преследуя любые цели, сделку можно провести следующим образом:

  1. При помощи продажи объектов.
  2. Прямой обмен одной недвижимости на другую.
  3. Альтернативные варианты.

Тонкости процедуры

​Надо отметить, что стоимость загородной недвижимости намного превышает стоимость квартиры в городе. Поэтому, производя обмен частного дома на квартиру, можно совершить достаточно выгодную сделку. Например, купить сразу несколько небольших жилых помещений, так как цена частного дома может перекрыть две и более маленькие квартиры в хорошем районе города.

Если же обменивать квартиру на дом, то понадобятся дополнительные инвестиции. Но это касается новостроек. Коттеджные поселки старой застройки обойдутся гораздо дешевле. При этом стоит уделять внимание тем вариантам, которые имеют проведенные коммуникации и развитую инфраструктуру. Также желательна транспортная развязка.

Частные дома, как правило, не обслуживаются управляющими компаниями, поэтому придется самостоятельно налаживать обслуживание дома, например, своевременную очистку от мусора и иных отходов. Загородный дом должен относится к ближайшему поселению, иметь присвоенный адрес, где можно прописать всех членов семьи.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Как оформить: пошаговая инструкция

Все сделки с недвижимым имуществом регулируются гражданским законодательством России, в частности, главой 31 ГК РФ. Основными положениями являются:

  • Обмен жилья подразумевает передачу личной жилплощади другому собственнику, передающему взамен свое жилое помещение;
  • При равноценном обмене цена обоих объектов в соответствии с оценкой БТИ должна быть одинаковой;
  • Неравноценный обмен влечет отличие стоимости одного имущества от другого, поэтому возникает необходимость доплаты разницы в цене.

Обмен квартирами и домами можно производить независимо от их территориальной удаленности. Сумма доплаты должна обсуждаться сторонами и приниматься единогласно. Все договорные обязательства должны быть закреплены в соглашении, которое подлежит нотариальному удостоверению.

Процедура обмена дома на квартиру состоит из нескольких этапов, прохождение которых обязательно:

  1. Осуществление оценочных мероприятий стоимости жилых помещений. Проводятся они экспертами, имеющими соответствующую подготовку и обладающими необходимыми методами и способами, позволяющими с достаточной долей точности установить стоимость и квартиры, и дома на земле. На ценовой размер оказывает влияние высота этажа, наличие необходимой инфраструктуры, год постройки, внутреннее состояние помещения, отделка и прочее. Эти требования одинаковы ко всем недвижимым объектам.
  2. Проведение экспертной оценки квартиры, подходящей для обмена. Проводится независимыми оценщиками, имеющими соответствующую квалификацию.
  3. Подбор подходящего варианта. Это можно сделать самостоятельно, воспользовавшись существующими ресурсами. К ним относятся интернет-площадки бесплатных объявлений, СМИ.
  4. Подобрав достойные предложения, можно связаться с владельцем жилплощади и обговорить предпродажные условия, необходимую информацию о месте расположения имущества, его состоянии, коммуникациях, о размере доплаты при обмене.
  5. В ситуации когда сначала продается дом, а потом уже приобретается квартира, с покупателем необходимо обсудить все нюансы предстоящей сделки.
  6. Провести осмотр дома и сверить его с кадастровым планом территории, поэтажным планом строения. Проверить наличие коммуникаций и их функциональность. Запросить у владельца правоустанавливающую документацию, квитанции об оплате счетов за коммунальные услуги, справку об отсутствии долга в ИФНС. При обнаружении недостатков нужно обратить на них внимание хозяина и попытаться уменьшить величину своей доплаты. Желательно выяснить информацию о владельцах смежных участков.
  7. Заключить с продавцом квартиры или дома предварительный договор обмена либо купли-продажи. В документе потребуется указать размер доплачиваемой суммы при обмене и конечную стоимость объектов. При осуществлении покупки необходимо передать владельцу денежные средства в качестве аванса, величина которого должна также отражаться в положениях договора. При этом нужно взять расписку об уплате таких средств.
  8. Подписать основной договор мены или продажи у нотариуса. Зарегистрировать переход прав в Росреестре.
  9. Внести оставшуюся сумму по условиям договора.
  10. Получить зарегистрированный документ в МФЦ или Росреестре, а также выписку из ЕГРН о переходе права.

Скачать предварительный договор обмена квартиры (образец)

Скачать договор мены квартиры (образец Росреестра)

Какие документы нужны

При проведении процедуры необходимо проверить юридическую чистоту сделки, а также отсутствие на объектах залоговых или ипотечных обязательств, обременений или ограничений в использовании.

Для совершения обмена потребуется представить:

  • Договор мены в 3 экземплярах;
  • Кадастровые паспорта каждого из объектов;
  • Выписки из ЕГРН, удостоверяющие права владения домом и квартирой;
  • Заявление о согласии всех членов семьи на проведение процедуры;
  • Акты приема-передачи недвижимости;
  • Выписку из домой книги о прописанных в жилом помещении людях;
  • Квитанция об оплате госпошлины.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:

  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Затраты при совершении сделки мены

Многие задаются вопросом: какие налоги и пошлины мне придется платить при обмене дома на квартиру?

Положениями статьи 567 ГК РФ определяется, что по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственное владение другого участника один объект в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже недвижимости, если это не противоречит существу сделки. При этом каждый участник является продавцом товара, который он должна передать, и его приобретателем, когда обязуется его принять на обмен.

Договор вступает в силу и обязателен к выполнению с момента его подписания либо регистрации в Росреестре.

В соответствии с положениями ФЗ-122 от 21. 07. 1997г. за государственную регистрацию прав на недвижимые объекты и сделки с ними, включая договор мены, уплачивается госпошлина в размере, устанавливаемом НК РФ.

В настоящее время это сумма в 2000 рублей. Учитывая, что каждый участник является и продавцом и покупателем, каждый из них вносит такую сумму.

Кроме того статьей 217 НК РФ устанавливается обязанность по уплате НДФЛ в 13% от суммы договора.

Если недвижимость принадлежала владельцу менее трех лет (в ряде случает 5-ти лет), то он освобождается от обязанности по уплате налога, претендуя на своеобразный вычет по налогу (он составляет 13% от суммы сделки). Поэтому из суммы обязательств по факту не уплачивается ни рубля.

Но когда срок владения превышает 3 года, обязанность возникает сразу после заключения договора.

Если при обмене одно жилье находилось в собственности больше 3 лет, а другое – менее, то собственник имущества в первом случае уплачивает 13% от его стоимости.

В ситуации, когда собственник владел объектом меньше 3 лет, у него существует право воспользоваться имущественным вычетом. Однако он распространяется на сумму не превышающую 1 000 000 рублей. Если стоимость сделки выше, то вычет осуществляется только с 1 млн. Применить его можно лишь один раз.

Риски при обмене дома на квартиру

В любых сделках существуют рисковые ситуации, которые по возможности необходимо избегать. При прохождении процедуры важно обращать внимание на следующие моменты.

  1. Когда нет опыта подобных сделок, лучше прибегать к услугам опытных специалистов, включая юристов, специализирующихся в данной области права, риэлторов, работающих только с проверенными объектами, оценщиков, осуществляющих экспертные исследования.
  2. Юридически грамотно составленный договор, содержащий необходимые условия процедуры, застрахует от возникновения спорных ситуаций.
  3. При подборе подходящего объекта нужно особое внимание обращать на прописанных в нем членов семьи, в частности, несовершеннолетних лиц, недееспособных граждан либо инвалидов.
  4. Индивидуальный дом и квартира должны находиться в собственности продавцов, что подтвердить может выписка из ЕГРН.
  5. Все копии документов должны быть удостоверены нотариально.
  6. Сотрудничая с агентством недвижимости, нужно работать только с проверенными организациями, осуществляющими свою деятельность не первый год и имеющими положительные отзывы от людей, уже воспользовавшихся их услугами.

Если самостоятельное проведение сделки вызывает неуверенность в собственных силах, то её оформление стоит поручить соответствующим профессионалам, которые смогут проконтролировать все этапы обмена, проверить правильность предоставленной информации о владельцах, адресе места расположения имущества, его параметрах и прочих сведениях. Это поможет избежать в дальнейшем возникновения конфликтных ситуаций, для разрешения которых потребуются материальные и временные затраты.

Источник: http://law03.ru/finance/article/kak-oformit-obmen-kvartiry-na-dom

Понравилась статья? Поделить с друзьями: