Покупка доли в квартире риски

Содержание

Покупка долей в квартире правила и возможные риски

Покупка доли в квартире риски

Одним из видов приобретения собственной недвижимости является покупка долей в квартире. Человек становиться обладателем части имущества, у которого есть еще другие владельцы.

Все сделки по приобретению жилья регулируются гражданским кодексом Российской Федерации, а так же иными нормативно правовыми актами.

Процедура приобретения доли в квартире схожа с покупкой полноценного жилья в полном объеме, но имеет некоторые отличия, которые нужно учитывать.

Что представляет собой покупка долей в квартире

Покупка доли в квартире представляет собой приобретение части недвижимости в собственность. Человек, который купил долю, обладает полными правами на нее. Он может:

  • Пользоваться имуществом, принадлежащим ему по договору купли-продажи;
  • Проживать в квартире, а так же получить постоянную регистрацию в ней;
  • Сдавать в аренду свою долю в этой квартире;
  • Продать, подарить, завещать по наследству, передать в безвозмездное пользование долю в квартире, которая принадлежит ему по праву.

То есть он имеет право совершать все действия с ней, указанные в законодательстве. Но кроме прав, на человека накладываются обязательства, которые заключаются в:

  1. Оплате коммунальных услуг, электроэнергии, отопления, капитального ремонта и тому подобное;
  2. В содержании и уходу за данным имуществом, а так же обязательство по надсмотру за общим имуществом, например, кухней, коридором.

Самое главное вовремя вносить коммунальные платежи за свою долю в квартире, в противном случае собственник может быть привлечен к административной ответственности.

Надо заметить, что в соответствии с законодательством, в настоящее время самая маленькая доля, которую может приобрести человек должна составлять 1/10 часть всей квартиры.

Обычно, люди покупают доли в квартире в следующих случаях:

  • Если нет средств на покупку целой квартиры;
  • Если у квартиры несколько собственников, а один из них пожелал приобрести в собственность всю площадь;
  • Если для каждого члена семьи были выделены средства на покупку недвижимости, а они приобрели одну квартиру на всех, с определением части собственности каждого.

Продажа доли в квартире, кто может претендовать на приобретение ее

В настоящее время, если собственник доли в квартире решил продать свою часть, законодательством определены первоочередные лица, кто имеет право приобрести ее. Это значит, что владелец продаваемой части должен сначала обговорить возможность ее продажи именно этим лицам. К ним относятся исключительно другие дольщики.

Никто не может знать, какими владельцами окажутся люди, которые приобретут часть в данной квартире. Вполне возможно, что будущие соседи не подгружаться. Именно для избегания возможных конфликтов, другие дольщики квартиры имеют полное право выкупить продаваемую часть в первую очередь, что бы статье единственными владельцами и не допустить переезд в общую квартиру совершенно незнакомых людей.

Надо заметить, что на принятие решения другим дольщикам дается срок, который определен законодательством в один месяц. За это время они должны не только решиться на покупку, но и найти хотя бы часть средств, которые они направят на приобретение части квартиры.

Письменного отказа продавец предоставлять покупателю не обязан, именно поэтому при покупке доли в квартире необходимо узнать мнение других дольщиков. Вполне возможно, что они даже не знали о планируемой продаже.

Уведомление дольщиков о продаже

Если продавец имеет право не предоставлять отказ от приобретения доли в квартире от других дольщиков покупателю, то направить уведомление об этом обязательно, а так же получить письменный отказ. Только после того, как человек убедиться в том, что все дольщики знают о планах сособственника части, он может приступать к продаже.

Надо сказать, что если нет возможности найти какого-либо собственника, то можно взять справку из администрации о его постоянном отсутствии. Если он временно покинул постоянное место жительства, то следует дождаться его возвращения.

Риск покупателя доли заключается в приобретении части недвижимости, без соответствующего уведомления дольщиков о продаже, что может привести к судебным разбирательствам об оспаривании законности сделки.

Законодательное регулирование

Приобретение долей в квартире регулируется, прежде всего, гражданским кодексом Российской Федерации.

Все преимущества о праве приобретения доли в квартире описаны в статье 250 ГК РФ. Сам договор должен быть заключен с применением 554, 555, ГК РФ, а так же 244 – 259 ГК РФ. Его объективность и правомерность регулируется статьей 421 ГК РФ.

Именно в соответствии с ней, человека никто не имеет право принуждать к совершению сделки. В части условий заключения договора, никто не имеет право диктовать их сторонам, они самостоятельно решают, за какую цену, в какой срок совершают сделку.

Кроме купли продажи доли в квартире, законодательством предусмотрена обязательная регистрация данного факта в соответствующих органах, что описано в федеральном законе под номером 122, принятого в 1997 году.

Как правильно оформить покупку доли в квартире

Что бы приобрести долю в квартире, необходимо пройти некоторую процедуру. Она заключается в оформлении документов и регистрации имущества, и делиться на несколько обязательных этапов:

  • Согласование продажи доли в квартире с другими дольщиками, письменное уведомление их о намерении совершения сделки, а так же получение письменного отказа от них в приобретение данной части помещения;
  • Поиск предполагаемых покупателей доли в квартире самостоятельно или через агентства недвижимости;
  • Согласование всех вопросов о продаже доли в квартире с покупателем;
  • Заключение договора купли-продажи между продавцом и покупателем, атак же его законодательное оформление;
  • Регистрация перехода права собственности на долю в данной квартире.

В договоре купли-продажи доли в квартире необходимо обязательно отразить следующую информацию:

  • Все данные обеих сторон сделки, а так же тех, кто в настоящий момент проживает в квартире, то есть их ФИО, паспортные данные, адрес регистрации и фактического проживания;
  • Какие права имеют стороны при заключении сделки, например, право на проверку всех документов на предмет законности их оформления и правильности содержания;
  • Период, дату, время и место заключения сделки о продаже, приобретении доли в квартире;
  • Период, в течение которого должна быть совершена оплата доли в квартире, а так же порядок внесение предоплаты, то есть в какой срок необходимо уплатить полную сумму и каким образом, наличными, переводом на счет в банке, на карту и так далее;
  • Порядок уведомления других собственников о продаже доли в квартире, а так же условия получения отказа от ее покупки первоочередными лицами, указанными в законе;
  • Документы, которые прилагаются к оформлению договора о продаже доли в квартире, обычно отражаемые списком;
  • Фактическая дата заключения договора и подписи всех участников сделки.

Договор купли-продажи должен быть составлен только в письменной форме, по образцу, установленному законодательством или в форме собственного оформления.

Документы для приобретения права собственности доли в квартире

Что бы получить право собственности на долю в квартире необходимо собрать соответствующий пакет документов. В него входят:

  • Паспорта всех участвующих лиц в сделке, а так же официальные данные всех дольщиков квартиры и проживающих в ней лиц, свидетельства о рождении детей;
  • Сам договор купли-продажи, который подтверждает факт покупки данной доли;
  • Правоустанавливающие документы на квартиру от прежнего владельца, например, договор о приватизации или договор купли-продажи;
  • Свидетельство о заключении брака от продавца, а так же письменное согласие от второго супруга на совершение сделки, если собственность считается совместной;
  • Документы из государственных организаций, например, заключение БТИ, выписки из домовой книги и единого государственного реестра, прав на недвижимость;
  • Технический паспорт на квартиру;
  • Свидетельство о регистрации недвижимости в российском реестре, которое было выдано предыдущему владельцу;
  • Любые документы, которые подтверждают факт внесения задатка при его наличии;
  • Другие документы, которые могут понадобиться при установлении права собственности на долю в квартире.

В обязательном порядке необходимо зарегистрировать факт приобретения доли в Росреестре, и ЕГРП, а так же в налоговых органах.

Возможные риски при покупке доли в квартире

Каждый человек, который приобретает долю в квартире, должен быть готов к некоторым рискам. К ним относятся:

Читайте также  Как правильно сдавать квартиру посуточно

  • Собственник доли в квартире должен соблюдать установленные правила законодательством, а так же следовать установленным нормам, то есть при совершении сделок с частью имущества, согласовывать их с другими собственниками;
  • Соседи могут оказаться недоброжелательными личностями, что затруднит проживание в данной квартире;
  • Соседи могут не знать о том, что данная доля продавалась, что приведет к судебным разбирательствам;
  • Другие доли в квартире так же могут быть проданы не совсем адекватным людям.

В целом, если законно оформлять сделку и проверять наличие всех документов, то проблем возникнуть не должно, поэтому можно смело заниматься приобретением части в квартире.

Если продавец отказывается предоставлять какие-либо документы, то лучше не заключать с ним договор купли-продажи или проверить законность сделки самостоятельно. В настоящее время существует множество возможностей узнать информацию о собственнике жилого помещения, а доверительный разговор с соседями поможет избежать некоторых проблем, связанных с заселением.

В этой статье вы узнали, возможна ли покупка долей в квартире. Если у вас возникли вопросы и проблемы, требующие участие юристов, то вы можете обратиться за помощью к специалистам информационно-правового портала «Шерлок». Просто оставьте на нашем сайте заявку, и наши юристы вам перезвонят.   

Источник: http://www.cherlock.ru/articles/pokypka-dolei-v-kvartire-

Покупка доли в квартире риски

Вы желаете продать или купить долю в квартире, но возникают опасения, все ли будет чисто и честно, ведь помимо вас этой будут владеть и другие люди, порой совершенно незнакомые. И эти опасения не напрасны.

Продажа и покупка доли в квартире — одни из самых сложных сделок в сфере недвижимости и здесь можно нащупать множество «подводных камней».

Наиболее спорные вопросы касаются отношений между сособственниками (содольщиками), возможных препятствий купле-продаже, а также невозможности определить реальную территорию, принадлежащую каждому дольщику.

Подводные камни и риски при покупке доли в квартире для покупателя и продавца

Насколько остро стоит квартирный вопрос у россиян, знают все.

Далеко не каждый может позволить себе сам купить квартиру сразу, а с ипотекой многие связываться бояться.

Это что же — постоянно под дамокловым мечом, а потом долги детям передать по наследству? Вот и выбирают — купить в квартире… не всегда зная, с чем придется столкнуться.

Предположим, у вас будет еще два долевых сособственника.

Статья 250-я Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для данного правила, по которому при намерении продать свою долю в квартире постороннему лицу необходимо с начала предложить купить эту долю другим собственникам, которые имеют преимущество перед третьими лицами по покупке указанной доли.

Закон предписывает сделать извещение о предстоящей продаже в письменной форме.

Такая процедура, как покупка доли в . риски которой достаточно велики, требует особенной настороженности.

Связано это с тем, что в сделке купли-продажи, помимо продавца и покупателя, негласно принимают участие другие собственники долей в приобретаемой квартире. К примеру, Н. приобрела долю в квартире по договору дарения. Обе стороны остались довольны заключенной сделкой, пожали друг другу руки и разошлись.

Продажа долей квартир в Москве и риски, которые при этом возникают

Продажа долей в Москве довольно распространённое явление, в долевой собственности находится большинство московских квартир. Нередко эти доли настолько мизерные, буквально равны нескольким квадратным метрам.

Как самостоятельный товар они на рынке недвижимости неликвидны, найти на них реального покупателя очень сложно. Как таковой спрос на в квартире отсутствует.

Зато для их обладателя, это как никак, собственность, хоть и в небольшом размере, но зато своя, личная и продать он ее может точно также, как если бы он совершал обычную продажу в Москве (только по стоимости намного ниже рыночной).

Проблемы и риски при покупке доли в квартире?

Вы планируете приобрести в квартире? Не спешите тратить свои деньги: ваша задача в первую очередь изучить все риски и узнать, как избежать возможных «подводных камней».

Ведь дело в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие не только покупатель и продавец, но и, негласно, собственники всех остальных долей в данной квартире. Конечно, намного чаще люди приобретают в собственность целую квартиру.

Что нужно знать о покупке квартиры в долевую собственность

Договор купли-продажи необходимо составить письменно и заверить подписями. В присутствии нотариуса при подписании такого договора необходимости нет, после подписания договор следует зарегистрировать в Росреестре.

название договора; населенный пункт и дату заключения договора; стороны, подписывающие договор; главные признаки и адрес квартиры, доля которой выставлена на продажу; документ, подтверждающий право собственности продавца на продаваемую им долю квартиры; документ, подтверждающий отказ других дольщиков на выкуп продаваемой доли; стоимость выставленной на продажу доли, форма оплаты; всех зарегистрированных лиц и дату, когда данные лица будут сняты с учета (исходя из условий договора, если в этом есть необходимость); количество копий договора и справку о регистрации.

Покупка доли в квартире — что это такое и каковы риски?

Больше всего проблем своим хозяевам приносят квартиры, находящиеся в общей долевой собственности. Прежде чем приобретать в приватизированной, необходимо узнать правовые механизмы реализации принадлежащих сособственникам прав, возможностей и последствия их прекращения.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса нашей страны любое имущество, в том числе и недвижимое, принадлежащее двум и более лицам, находится в общей собственности. В том случае, если части каждого из них четко определены, возникает долевая собственность.

Источник: http://juridicheskii.ru/pokupka-doli-v-kvartire-riski-38415/

Как избежать проблемы и риски при покупке доли в квартире

Процедура покупки доли в квартире сопряжена с определёнными рисками и относится к таким приобретениям необходимо с особой осторожностью в первую очередь, риск основывается на том, что помимо двух сторон – покупателя и продавца, присутствует, хоть и негласно, третья сторона – хозяин или хозяева остальных долей в этой квартире.

В подавляющем количестве случаев  в собственность приобретается вся квартира. Но иногда люди вынуждены приобретать долю в квартире. Почему? Ответ очень прост: ограниченность в финансовом плане, а доля в квартире – это хоть какое-то решение жилищного вопроса.

Правила купли-продажи доли квартиры

Покупая доли в квартире, постепенно можно выкупить квартиру целиком. По стоимости это будет гораздо дешевле. Ведь до настоящего времени не существует чёткого механизма,  который бы рассчитывал стоимость доли.

Во избежание последующих проблем, перед оформлением договора купли-продажи доли в квартире, нужно самым пристальным и тщательным образом проверить личность продавца. Уточнить цель продажи доли, взаимоотношения с будущими «соседями» и т.п.

На этом этапе может возникнуть первый риск. Довольно часто собственники доли предлагают оформить сделку не по договору купли-продажи, а по договору дарения доли.

В свою очередь деньги за эту долю покупатель будет отдавать под честное слово.  На первый взгляд ничего страшного и криминального не произошло и покупатель всё равно становится полноправным владельцем доли в квартире.

Но если при проживании возникнут какие-то нюансы и последует обращение в суд, с продавца не взыщут ровным счётом ничего, ведь дарственная оформляется на безвозмездной основе.

Например, гражданин К. приобрёл долю в квартире на основании дарственной. И покупатель, и продавец вполне довольны состоявшейся сделкой. Но спустя некоторое время у К. отключили свет.

После разбирательств выяснилось, что бывший собственник оставил неоплаченные километровые долги за пользование электроэнергией. Даже при обращении в суд вернуть деньги нет никакой возможности.

Ведь доля в квартире приобретена по договору дарения, т.е. бесплатно. А то, что покупатель передавал определённую сумму, это нигде не указано.

В настоящее время также распространены мошеннические схемы с продажей доли в квартире.

А именно, продавец предлагает оформить сделку через договор дарения, якобы чтобы не получать согласие у остальных собственников, покупатель соглашается, отдаёт запрошенную сумму, получает на руки документы о наличии в его собственности доли в квартире.

Затем, спустя некоторое время, «даритель» вспоминает о том, что он является недееспособным. При подтверждении этого факта суд аннулирует дарственную, и покупатель остаётся ни с чем – без денег и без доли в квартире.

Второй риск связан с тем, что покупатели «путают» два слова «доля» и «комната» в доме или квартире. Доля является неосязаемым «предметом».

Увидеть её можно лишь в свидетельстве о праве на собственность, где прописывается в виде дроби -1/4, 1/2 и т.п. выделение доли в отдельную комнату –процедура весьма непростая, так как в первую очередь это связано с отсутствием технических возможностей.

Чтобы выделить долю в натуральном виде, требуется отдельный вход в помещение, отдельная комната и т.д.  Покупку  доли нельзя сравнить с покупкой комнаты в коммуналке, поскольку собственник доли есть право и не на комнату, где он непосредственно проживает, и на часть кухни, коридора и санузла.

Покупка доли в квартире с долей несовершеннолетнего

Покупка доли в квартире, где совладельцем является несовершеннолетний, либо он просто зарегистрирован в этой квартире, связана с максимальным риском. Такие сделки являются наиболее сложными.

В этом случае продавцу необходимо предоставить покупателю разрешение на совершение сделки, которое выдают органы опеки, и согласие попечительского совета.

Эти документы подтверждают, что ребёнок не ущемляется в своих имущественных правах после продажи доли в квартире.

Если ребёнок был просто зарегистрирован в квартире, разрешение выдадут в том случае, если есть гарантия предоставления ребёнку альтернативного варианта жилья, которые будет соответствовать требованиям обеспечивающим комфортное проживание ребенка.

В ситуации, когда несовершеннолетний – сособственник, потребуется официальное подтверждение факта того, что после совершения сделки ребёнок получит в собственность минимум аналогичное по качеству место проживания.

Читайте также  Отказ от радиоточки в квартире

В этом случае органами опеки оценивается качество нового жилья, а также равноценность состояния дома и площади жилья, насколько равноценно развита инфраструктура.

К другим рискам при покупке доли в квартире можно отнести продажу доли недобросовестным владельцем (доля может быть в залоге или ранее приобреталась в ипотека и до настоящего момента не оплачена), в данном жилом помещении могут быть зарегистрированы лица, которые на момент совершения сделки находятся на службе в армии, на обучении заграницей, в местах лишения свободы, в интернате, временно проживают за границей.

При правильном подходе к оформлению документов о покупке доли в квартире существует лишь один риск – моральный, так как никогда нельзя исключить негативное отношение со стороны сособственников.

Помимо всего прочего, определённые проблемы могут возникать и при расчёте цены доли. Доля на рынке недвижимости не пользуется популярностью, именно по этой причине цена не так велика, как на изолированное помещение.

Правильный расчёт стоимости доли

В этом случае невозможно применить расчёт цены 1 кв.м. по региону, который умножается на количество всех квадратных метров, так как на выходе получится чересчур высокая стоимость доли в квартире.

В этой ситуации необходимо из следующих характеристик, наличие ремонта в квартире, сколько долей, т.е. соседей, в каком районе расположена квартира и т.д.

Очень негативный момент при покупке доли в квартире – совместное проживание с другими людьми (соседями), что может сопровождать возникновением конфликтных ситуаций и даже скандалов, а иногда и обращением в суд.

То есть всегда необходимо предусмотреть возможность продажи своей доли в квартире. Но если квартира находится в неблагонадёжном районе, осуществить такую сделку будет очень не просто.

Кого называют сособственниками?

При покупке доли в квартире необходимо быть готовым к тому, что в этой квартире будут проживать другие люди, т.е.  сособственники.

Минимум  – это один совладелец, но может быть и больше. В этом случае порядок пользования жилым помещением должен определяться заключением совместного соглашения между всеми «соседями». Если такового нет, пользоваться имуществом на равных правах могут все.

Разговор не просто так зашёл о сособственниках. Если вы приняли решение продать долю в квартире, именно сособственникам предоставляется преимущественное право покупки доли в квартире.

Сделать это можно так.

Если принято решение о продаже своей доли в квартире, собственник должен уведомить сособственников об этом документально. В  уведомлении необходимо прописать все условия продажи доли в квартире, и стоимость в том числе.

Уведомление необходимо передавать только под роспись или же направить на адрес «соседей» заказным письмом. Сособственники обязаны в течении месяца принять решение: выкупить долю или отказаться.

Если месячный срок закончился, а ответа от сособственников так и не последовало, владелец доли имеет полное право продать её третьему лицу на аналогичных условиях, которые предлагались «соседям».

Если требования законодательства не выполнены, сособственники имеют право направить в течение трёх месяцев  заявление в суд с того момента, когда состоялась продажа доли в квартире, о переводе на них прав и обязанностей покупателя. И судом в этом случае будет вынесено решение в их пользу.

В случае, когда собственник заключает договор купли-продажи с кем-то из сособственников, не требуется уведомлять остальных совладельцев.

Помимо «предупреждения» могут возникнуть и другие проблемы с владельцами остальных долей в квартире. Иногда встречаются ситуации, при которых так называемые «соседи» протестуют против продажи доли третьему лицу, и в то же время сами не желают выкупать эту долю.

Если говорить иначе «вставляют палки в колёса и владельцу доли и потенциальному покупателю».

Преимущества владения долей в квартире

Но покупка доли в квартире не означает только минусы, в этом есть и свои плюсы:

  • первый – это сделать инвестиционное вложение при наличии небольшой суммы;
  • второй – возможность получить официальную и постоянную регистрацию;
  • третий – приобретение права на личную недвижимость при небольшой сумме;
  • четвёртый – у вас появляется возможность получить ипотеку либо кредит под залог недвижимости.

В заключение хочется отметить, что даже если у вас есть некоторый опыт в совершении сделок по покупке недвижимости, такие сделки лучше совершать только после консультации с опытными риелторами и юристами.

Стоимость их услуг несоизмерима с тем, какие проблемы могут подстерегать будущего владельца доли в квартире.

Источник: http://iUristOnline.ru/zhilishnie_prava/vozmozhnye-problemy-i-riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire.html

Риски при покупке доли в квартире

На сегодняшний день покупка доли в квартире очень рискованное мероприятие. Это подтверждают и многочисленные судебные иски совладельцев квартир в отношении друг друга.

После того, как на приобретенную долю выдано свидетельство о регистрации собственности, владелец квадратных метров имеет права распоряжаться ими в соответствие с действующим законодательством. В частности статьи 246 и 247 ГК РФ гласят:

  1. Использование долевой собственности может происходить по соглашению сторон, которыми являются сособственники.
  2. Владелец долевой собственности имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению. Например, продать, подарить.
  3. Пользование долевой собственностью происходит на основании договоренности с другими собственниками, либо на основании судебного решения.
  4. Каждый проживающий в квартире, которой владеют сособственники, имеет пользоваться помещениями на равных условиях с остальными. Если это невозможно, то он вправе обратиться в суд и потребовать компенсацию.

Как же определяется понятие доля? Ее невозможно измерить в метрах жилой площади, установить границу тоже не получится. И пересекать остальных жильцам эту границу также запретить невозможно. Если не существует договоренности об ином использовании квартиры, то пользование всеми помещениями происходит на равных условиях. Говоря о доле, многие ошибочно приравнивают ее к, например, комнате. Это не верно.

Ведь помимо комнаты, сособственник будет пользоваться кухней, сантехническими помещениями, и так далее.

Всегда ли можно выделить долю?

Не в каждой квартире возможно выделить комнату сособственнику. При обращении в суд, можно добиться только регламентирования порядка пользования квартирой. Это мнение Верховного суда.

Рассматривая подобные иски, суд обращает внимание на положение каждого собственника данного жилого помещения. При этом очень важными моментами будут следующие. Здесь важно не только размер доли, который исчисляется в квадратных метрах, но и:

  • Есть ли у собственника иное жилье, где он может проживать
  • Состав семьи. Есть ли несовершеннолетние дети, каков их возраст, однополые или разнополые, которые находятся на обеспечении сособственника.
  • Размер дохода сособственника.
  • И ряд других обстоятельств.

Порядок пользования

При определении порядка использования жилого помещения, по решению суда сособственнику, которому принадлежит небольшой размер доли, может занять самую большую комнату в квартире. Поэтому такие судебные тяжбы длятся очень долго. И очень часто сособственники проходят самые разные инстанции.

Для того, чтобы зарегистрироваться в квартире по месту жительства владельца доли, получать согласие остальных собственников не нужно. Для этого нужно подать заявление в орган, который осуществляет регистрацию, и предъявить документ о праве собственности на долю.

В том случае если вселение происходит в квартиру, в которое живет семья, то для того, чтобы оформить регистрацию на членов своей семьи. Владельцу части квартиры потребуется получить письменное согласие остальных собственников.

Поэтому для того, чтобы избежать неприятной ситуации, когда доля приобретена, а членов семьи невозможно туда прописать, следует покупать часть квартиры, которой будет распоряжаться не только владелец, но и члены его семьи. То есть нужно приобретать долю не только на себя, но и на своих домочадцев.

Пример распоряжения долей в квартире

Предположим, вы семейный человек. Вам нужно приобрести ½  площади квартиры. Но для того, чтобы прописать членов семьи без всяких проблем, разумнее разделить по одной четверти квартиры на каждого домочадца.

  1. По действующему законодательству квартира может быть в собственности на общих основаниях. На каждого члена семьи выделяется доля, которая дает право на распоряжение частью квартиры. Но это не обязательно, квартира может принадлежать и одному собственнику.
  2. В том случае, если перепланировка квартиры не возможна, например оборудование нескольких кухонь, туалетов или коридоров. Выделение доли невозможно.
  3. В том случае если планируется продажа не выделенной в натуре доли, то без письменного разрешения остальных сособственников не возможно. При достижении договоренности, доля продается по рыночной стоимости. У владельцев долей в квартире есть преимущество на выкуп доли. Если в течение месяца они не приняли решения, то эту часть может приобрести другие покупатели, по стоимости указанной продавцом.
  4. В том случае, если одни владельцы долевой собственности стараются чинить препятствия другим, то потерпевшая сторона вправе обратиться в суд.
  5. Если приобретается часть квартиры, на которую будет вселяться семья, то разумнее разделить ее на каждого члена семьи. В таком случае не будет сложности при регистрации и проживании.

Ответ специалиста.

Источник: https://mestoprozhivaniya.ru/riski-pri-pokupke-doli-v-kvartire/

Покупка доли в квартире подводные камни

В Москве стали продавать доли в общих квартирах и называть это «студиями нового формата». Стоят они намного дешевле, чем обычные однушки. С помощью экспертов разбираемся, какие плюсы и минусы есть у такого жилья.

Что это такое

Как правило, под раздел идут трёхкомнатные квартиры на первых этажах домов, которые перестраивают. Бетонные перегородки демонтируются, а вместо них устанавливаются новые — каркасные.

В результате из одной квартиры получается 4 отдельных жилых помещения, в каждом из которых есть своя совмещённая с туалетом ванная и собственный вход с улицы.

Для таких квартир продавцы пока не выбрали единого названия, но часто на рынке недвижимости они представлены как «студии нового формата».

Читайте также  Акт о последствиях залива квартиры

«Такие квартиры формально можно сравнивать с коммуналками, но есть одно очень значимое отличие — эти студии являются полностью автономными и не имеют мест общего пользования. А именно это и является основной проблемой любой коммуналки», — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости агентства «Биг Риэлти» Ольга Солодовникова.

Плюсы

Цена

Это самый бюджетный вариант для покупки отдельного жилья. В пределах МКАД такие студии стоят от 1,5 млн рублей. Правда, и площадь такого жилья будет не больше 12 метров.

Для сравнения — средняя стоимость однокомнатной квартиры площадью 12–15 квадратных метров в Москве в сервисе Циан составляет порядка 3 миллионов рублей, а сопоставимая по размерам комната в коммуналке обойдется в 2,3 миллиона.  

Подводные камни

1. Неопределённость

При покупке новому владельцу достаётся не конкретная комната, а только доля в квартире — без указания, какая именно из частей принадлежит теперь ему. Собственник получит, к примеру, одну четвёртую от всей квартиры.

Как обезопаситься

Чтобы определить принадлежность комнат, адвокат Анатолий Панфилов советует при заключении сделки о покупке квартиры оформлять соглашение, в котором будет указано, кто из собственников какой комнатой пользуется. Поскольку комнаты обычно получаются разного размера, это тоже стоит отразить в соглашении.

2. Проблемы с перепланировкой

Иногда в квартире уже выполнена перепланировка, сделан ремонт, и только после этого она выставляется на продажу. Но зачастую риелтор даже не сможет показать покупателю его будущее реальное место проживания.

Для того чтобы оценить масштабы жилплощади и материалы, есть шоурум, куда приглашают потенциальных клиентов. А перепланировка реальной квартиры начнётся только после того, как найдутся все покупатели и будет подписан предварительный договор.

То есть быстро въехать в своё новое жильё покупатель не сможет.

При этом если перепланировка выполнена с нарушениями, есть риск, что в будущем владельцам студий придётся все восстанавливать обратно. «И получится, что все станут жить в одной большой коммунальной квартире», — говорит эксперт рынка недвижимости из агентства «Квартирный Мэтр» Ирина Касинская.

Как обезопаситься

Перед покупкой такой квартиры нужно обязательно убедиться, что перепланировка прошла в соответствии со всеми действующими законодательными нормами и жилищным кодексом. Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует запросить у продавца техпаспорт помещения.

3. Никаких кредитов

Банки не берут в залог доли в квартирах, поэтому при покупке таких студий речи быть не может об ипотеке или материнском капитале — только «живые» деньги.

На случай, если вам понадобится ипотека

Ипотечный калькулятор Сравни.ру

4. Бытовые неудобства

Чтобы обустроить отдельный санузел, необходимо соединить трубы в подвале и врезать их в общую канализацию. Если соединить трубы нет возможности, устанавливается специальный насос.

Но это не слишком комфортно для проживания, так как система довольно шумная. К тому же есть риск, что насос сломается и жилец останется без удобств в квартире.

Вентиляция в новом санузле должна идти от общеквартирного туалета, а это не всегда одобряют соседи.

Как обезопаситься

Руководитель группы компаний «Ремонт-Экспресс» Азат Галимзянов советует обратить внимание на материалы, которые использовались при ремонте.

Шитый полиэтилен считается самым надёжным для подобной нестандартной разводки труб.

Перед проведением работ инженеры должны подготовить электропроект, рассчитать все нагрузки и поставить автоматы, проложить провода соответствующих сечений. Стоит узнать, проводились ли эти работы.

5. Зависимость от соседей

По закону оформить регистрацию в разделённой квартире могут только сами собственники и их несовершеннолетние дети, а для регистрации остальных придётся получать согласие хозяев других долей. Вполне возможно, что они окажутся против сдачи жилья в аренду, и с их мнением придётся считаться.

Если они сразу оформляют отказ или в течение месяца не выкупают жилплощадь, то можно предлагать свою студию третьим лицам, но только по той же цене, которая была установлена для собственников других долей.

Также могут возникнуть проблемы с оплатой счетов за коммунальные услуги. Если вдруг кто-то из соседей перестаёт платить, то долг ложится на всех собственников.

Как обезопаситься

При оформлении первоначальной сделки по покупке долей все собственники пишут нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но со временем в квартире могут появиться и новые законные собственники, например, получившие студию по наследству.

Источник: http://wi-fi.ru/desktop/news/8/2055595

Варианты покупки доли в квартире: пошаговая инструкция

Большое количество жилых помещений, находящихся в долевой собственности, заставляет покупателей соглашаться на приобретение части жилья, а не полноценной квартиры.

Доля представляет собой не выделенные квадратные метры или четко задокументированную комнату в составе квартиры.

Фактически долевая собственность является правом владельца на пользование недвижимостью и возможностью распоряжения принадлежащей частью жилплощади по собственному усмотрению.

Формы владения жильем

Когда хозяевами квартиры по документам числится несколько человек, в силу вступает понятие общей собственности, которая может быть:

  • совместной – без четкого разделения имущественных прав каждого владельца (возникает при покупке жилплощади в законном браке);
  • долевой – с документальным подтверждением принадлежащей собственникам части жилья и прав на него (оформляется в результате наследования недвижимости по закону, завещанию или в силу судебного решения, при заключении договора дарения, совместном строительстве или приватизации жилья, в процессе ведения фермерского хозяйства).

Когда размер долей не определен соответствующими документами на недвижимость, принадлежащие собственникам части считаются равными.

Обладатель доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению – продать, подарить, завещать и т.д. – с согласия остальных совладельцев, по решению суда или в прочих предусмотренных законом способах. При невозможности выделения части недвижимости в натуре предусмотрена возможность получения собственником денежной компенсации, соразмерной его доле (ст.245-247 ГК РФ).

Способы покупки доли в квартире

Приобретение долевой собственности юридически оформляется договором купли – продажи недвижимости, порядок заключения которого имеет нюансы в каждом конкретном случае. На основании изменений к ст.24 ФЗ N 122 “О государственной регистрации…” от 21 июля 1997 года, сделка в обязательном порядке удостоверяется нотариусом.

Приобретение доли вне зависимости от степени родства участников сделки возможно только в приватизированной квартире, что даёт право владельцу распоряжаться долей по собственному усмотрению.

Ипотека

Оформление ипотеки на приобретение доли квартиры позволяет покупателю получить недостающую сумму на совершение сделки, но имеет недостатки:

  • на время погашения кредита жилплощадь служит залогом, гарантирующим банку возврат долга;
  • выплата полученных средств растягивается на длительное время, в течение которого ежемесячно вносится установленная сумма.

Материнский капитал

Государственная финансовая помощь, выделяемая семьям после рождения второго и последующих детей, допускает приобретение доли жилья только в случае ее обособленности от остальной площади в квартире. Сделать это можно двумя способами:

  1. Оформление ипотечного кредита. Использование средств банка для покупки доли квартиры с последующим его погашением деньгами материнского капитала позволяет получить гарантированную сертификатом сумму после регистрации права собственности на квадратные метры. Для этого в отделение Пенсионного фонда подаётся заявление и пакет необходимых документов.
  2. Самостоятельная оплата покупки жилья. В этом случае обналичить сертификат на маткапитал возможно только при достижении трехлетия малышом, чье появление в семье дало право получения денежного пособия.

Покупка доли в квартире у родственника

Сделка в подобной ситуации оформляется на тех же основаниях, что и приобретение жилья у третьих лиц. Наличие родственных связей не отменяет необходимость получения согласия остальных собственников на совершение процедуры перехода прав на квартиру.

Внимание! Законом запрещено использовать материнский капитал на выкуп доли у близких родственников ребенка, при рождении которого был выдан сертификат.

Первоочередное право выкупа

При намерении совладельца квартиры (в том числе коммунальной) выставить на продажу принадлежащую ему долю жилья, закон обязывает уведомить остальных собственников. Преимущественное право на покупку, законодательно закреплённое за совместно владеющими недвижимостью гражданами, позволяет им приобрести продающуюся долю квартиры в первоочередном порядке (ст.250 ГК РФ).

Желающий реализовать часть квартиры гражданин письменно информирует остальных собственников о готовящейся сделке.

Разрешением для передачи прав собственности на жилье третьим лицам считается получение письменного отказа совладельцев от приобретения доли или отсутствие возражений с их стороны в течение месяца с даты отправки извещения.

При наличии подтверждающих факт получения адресатом уведомлений собственник спустя 30 дней вправе выставить свою часть квартиры на продажу.

Нарушение преимущественных прав на покупку доли недвижимости разрешает остальным владельцам в течение трех месяцев после заключения договора о продаже оспорить сделку в суде.

Основные условия покупки долевой собственности

Покупая долю квартиры, следует удостовериться в наличии у продавца согласия прочих собственников (ст.246 ГК РФ), заверенного нотариусом и оформленного в письменном виде в установленный срок. Когда по истечении 30 дней после отправки уведомления согласие от совладельцев не получено, квартира может быть продана третьим лицам.

Для подтверждения соблюдения норм законодательства в случае возможных судебных разбирательств продавцу надлежит иметь письменные доказательства предпринятых попыток информирования совладельцев о сделке, невозможности связаться с собственниками для получения их согласия или уклонения последних от оформления нужных бумаг.

Актуальными такие документальные подтверждения (показания свидетелей, почтовые извещения об отсутствии адресата и т.д.) для покупателя становятся при оспаривании договора купли – продажи совладельцами.

По желанию собственники могут выкупить продающуюся долю жилья, имея на это приоритетное право по сравнению с остальными покупателями. Стоимость квадратных метров определяется договоренностью между сторонами или в результате проведенной экспертной оценки.

Чем дороже объект недвижимости, тем ниже цена продажи его доли, поскольку имеющий достаточно средств покупатель, как правило, предпочитает платить за отдельную квартиру, чем за часть дорого жилья.

Источник: http://dcvesta.ru/pokupka-doli-v-kvartire-podvodnye-kamni/

Понравилась статья? Поделить с друзьями: