Приоритетное право покупки доли в квартире

Содержание

Приобретение доли в квартире. Преимущественное право покупки

Приоритетное право покупки доли в квартире

Доля в квартире – это часть в праве собственности на объект недвижимости (квартиру). Важный нюанс при владении долей – некоторые ограничения для ее владельца при распоряжении своим имуществом. Поэтому при покупке доли существуют юридические формальности, которые обязательно нужно учитывать.

Требуемые документы

Для купли-продажи доли необходимы следующие документы:

  • паспорта собственника доли и покупателя;
  • документы, устанавливающие право собственности (договор мены, дарения, купли-продажи);
  • документы, подтверждающие право на объект недвижимости (выписка из ЕГРН с указанием доли, принадлежащей продавцу);
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт, содержащий информацию об отсутствии незаконных перепланировок;
  • согласие супруга на сделку, заверенное у нотариуса, если владелец доли состоит в браке;
  • согласие органов опеки, если в квартире прописан ребенок;
  • отказ остальных сособственников от приобретения доли.

Дополнительно могут потребоваться, например, выписка из домовой книги с указанием всех прописанных на жилплощади лиц или справка об отсутствии жилищно-коммунальных задолженностей.

Приоритетное право при покупке доли

При продаже доли квартиры существует приоритетное право покупки, которое регулируется статьями 246 и 250 ГК РФ.

Согласно законодательству, любые юридические действия, затрагивающие интересы собственников долей, должны происходить только по соглашению всех сторон.

Хоть это и накладывает некоторые ограничения на владельцев долей при распоряжении имуществом, но сделано для того, чтобы защитить сособственников от возможных мошеннических действий со стороны друг друга.

Приоритетное право покупки доли недвижимости принадлежит остальным участникам долевой собственности. Поэтому лицо, пожелавшее продать свою долю, обязано в письменной форме уведомить остальных сособственников о своем желании с указанием стоимости предлагаемой доли.

На принятие решения о приоритетной покупке дается тридцать дней. Если после этого срока никто из собственников остальных долей не изъявил желания о покупке (письменно или через нотариуса), сделка купли-продажи может быть проведена с третьими лицами. Отказ от покупки доли должен быть заверен нотариально.

Если же сособственники в течении тридцати дней не отвечают на предложение, это так же считается их отказом от покупки. В таком случае, доказательством того, что их права не нарушались, будет служить извещение о получении ими письма. Поэтому продавцу доли рекомендуется рассылать предложения о приоритетном праве покупки заказным письмом или курьерской доставкой.

Бывают ситуации, когда дольщиков невозможно найти, поскольку они не проживают в квартире с долевой собственностью.

Эта ситуация решается путем предоставления извещений об отправке писем с уведомлением по всем известным адресам.

Если же информация о фактическом проживании сособственников отсутствует, необходимо подтвердить это справками (например, из адресного бюро, администрации и т.д.), доказывающими, что связаться с данными лицами невозможно.

Порядок сделки

Исходя из вышесказанного, порядок покупки доли должен быть следующим:

  1. Уведомление о продаже доли остальных участников долевой собственности.
  2. Получение ответа.
  3. При отказе сособственников – поиск покупателя среди третьих лиц.
  4. Согласование всех условий с покупателем – условия должны быть такими же, что предлагались сособственникам. Если владелец доли вдруг решил поменять условия покупки, он обязан отправить новое уведомление владельцам остальных долей и дождаться нового ответа.
  5. Заключение договора купли-продажи – начиная с 2016 года, все сделки по купле-продаже долей квартиры должны быть заверены нотариально.
  6. Подача документов в Росреестр и переоформление права собственности.

При оформлении договора до передачи денежных средств покупателю нужно обязательно убедиться, что продавцом не было нарушено право приоритетной покупки. В противном случае, остальные участники долевой собственности могут в течение трех месяцев с момента совершения сделки потребовать признать ее недействительной через суд.

Возможные риски

Покупка доли – это далеко не то же самое, что покупка комнаты. Несмотря на то, что очень часто доля в документах может быть прописана в виде четкой цифры через дробь (например, ¼), выделить долю в отдельное помещение бывает очень сложно. Это обусловлено технической стороной, поскольку для выделения доли в натуре нужно соблюсти ряд условий – изолированная комната, отдельный вход в помещение и т.д.

При покупке доли неизбежно соседство с остальными проживающими. Многое зависит от отношений между соседями – могут возникать скандалы. К тому же владелец доли может прописать к себе кого угодно (что автоматически дает разрешение на проживание), при этом согласия других сособственников не нужно. О правилах совместного проживания можно договориться как устно, так и письменно через нотариально заверенное соглашение.

Чтобы не договариваться с остальными владельцами собственности, владелец доли нередко идет на хитрость и предлагает вместо договора купли-продажи заключить договор дарения.

По закону дарение может быть осуществлено в пользу любого лица и приоритетное право здесь не действует. Нельзя соглашаться на это, поскольку дарение является безвозмездной сделкой.

А значит, если после покупки у нового владельца возникнуть какие-либо проблемы, он не сможет обратиться в суд – взыскать с продавца ничего нельзя.

Есть ли плюсы?

Единственным плюсом приобретения доли является инвестиция. Доля стоит намного дешевле комнаты и, тем более, квартиры. При отсутствии денежных средств на комнату имеет смысл вложить их в долю. К тому же через приобретение долей в будущем можно попытаться выкупить всю квартиру целиком.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/doli.html

Что такое преимущественное право покупки доли квартиры: как продать квадратные метры по закону

Значительная часть объектов фонда жилой недвижимости находится в общей собственности. Долевое владение накладывает на операции с объектами определенные ограничения: хозяин доли не может продать её стороннему лицу в обход прочих собственников квартиры, у которых есть преимущественное право выкупа.

Что называют преимущественным правом выкупа доли квартиры и как оно возникает?

Для начала следует уточнить, что общая собственность бывает долевой и совместной. Согласно ст. 244 ГК РФ кодекса, общим считается имущество, принадлежащее двум или более лицам. Если определены точные доли владельцев — имущество находится в долевой собственности, если не определены — в совместной.

  • Хозяин доли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению, если его действия не нарушают прав остальных владельцев.
  • Совместное же имущество не может быть реализовано кем-то из собственников — для этого потребуется предварительный раздел.

Право приоритетного выкупа возникает тогда, когда владелец доли принял решение продать её и определил рыночную стоимость. Об этом он обязан оповестить остальных владельцев заказным письмом или личным уведомлением.

В течение месяца с момента получения письма хозяева смежных долей должны принять решение о покупке.

Кому предоставляется право в первую очередь?

Право выкупа доли квартиры имеют:

  • собственники квадратных метров в коммунальных помещениях;
  • владельцы долей в квартирах.

Соседи по коммуналке квартире нередко становятся камнем преткновения, когда речь заходит о продаже комнаты. Хотя такое жильё предполагает обособленное проживание, комната может быть зарегистрирована как частная собственность или как доля общего имущества. И в том и в другом случае при совершении сделок купли-продажи соблюдаются нормы ст. 250 ГК РФ: соседи имеют приоритетное право на выкуп освобождающихся комнат.

Если речь идёт о квартире, в которой проживает семья, продажа доли стороннему лицу выглядит нецелесообразной и даже абсурдной, поскольку зачастую невозможно определить её физические границы (например, 1/3 доли от 1-комн. квартиры). Однако при наследовании имущества и семейных конфликтах случались и такие попытки. Право дольщиков на выкуп должно соблюдаться неукоснительно.

Частью квартиры, находящейся в совместной собственности, распорядиться единолично нельзя. Вначале следует осуществить раздел с определением долей каждого из владельцев, и только после этого можно продать свою долю — разумеется, правом преимущественной покупки воспользуется совладелец.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Закон запрещает переуступать право выкупа третьим лицам: договориться с родственником или соседом, чтобы он подписал отказ в пользу третьего лица, минуя других владельцев общего имущества, не получится.

Какие исключения из правил о преимущественной покупке делает закон?

Преимущественное право распространяется на любые сделки купли-продажи и мены долей в жилых помещениях, кроме реализации:

  • доли недвижимости на публичных торгах;
  • доли земельного надела, на котором стоит дом, находящийся в общей собственности, или же помещения в этом доме.

Исключение составляют договора дарения — этой лазейкой в законодательстве иногда пользуются жильцы коммунальных квартир, не сумевшие договориться с соседями.

Читайте также  Отзыв дарственной на квартиру дарителем

Чтобы избежать волокиты с отказами и уведомлениями, продавец передает комнату покупателю якобы в дар, безвозмездно, но последнему приходится платить в казну государства налог — если он не близкий родственник или супруг дарителя.

Если соседям удастся доказать в суде, что сделка была фиктивной, её могут признать недействительной.

Инструкция реализации преимущественного права выкупа при продаже доли

Оформлять куплю-продажу доли следует с соблюдением законных норм. Конечно, когда в роли покупателя выступает родственник или сосед, трудностей не возникает, но что делать тем, кто хочет продать квадратные метры в коммуналке, а из соседей никто не изъявил желания расширить свою жилплощадь? Или они думают, тянут с решением, а у продавца нет возможности долго ждать?

В таких случаях нужно следовать правилам ст. 250 ГК РФ. Закон утверждает следующий алгоритм действий:

  • рассылка (вручение) уведомлений о продаже доли;
  • получение письменных отказов от права выкупа;
  • в отсутствие отказов — ожидание в течение месяца со дня уведомления каждого из дольщиков;
  • продажа доли совладельцу или постороннему лицу, если никто не воспользовался своим преимущественным правом.

Шаг 1. Уведомление собственников

Каждый совладелец долевого имущества должен быть уведомлен о предстоящей продаже доли. В тексте документа следует указать ФИО продавца, адрес, технические характеристики объекта и его стоимость, а также ФИО и адрес получателя с ссылкой на норму ГК РФ, по которой адресат имеет преимущественное право выкупа.

Документы рассылаются по почте заказными письмами. Заполните опись и бланк уведомления о вручении — оно оповестит о том, что письмо дошло до адресата и пригодится при оформлении договора купли-продажи.

Уведомления о продаже можно вручить и лично; в этом случае вам понадобится дубликат — копия, на которой адресат поставит подпись и укажет дату. Так вы обезопасите себя и сможете доказать свою правоту, если дольщики впоследствии захотят оспорить сделку.

Шаг 2. Месяц на ожидание

По закону каждому совладельцу полагается на размышления месяц. Если по истечении этого срока никто не заявил о своем праве преимущественной покупки доли в квартире, вы можете заключить договор с любым сторонним лицом.

Фактическая стоимость доли, указанная в договоре, не должна быть меньше суммы, которая была заявлена ранее собственникам смежных долей. Нарушение этого правила будет основанием для признания сделки недействительной в суде.

Шаг 3. Отказ от преимущественного права покупки

Когда немногочисленные соседи не претендуют на выкуп, и есть покупатель, готовый приобрести квадратные метры, можно ускорить процесс — однако в этом случае потребуется добрая воля жильцов, которые согласятся написать заявления об отказе.

Шаг 4. Оформление договора купли-продажи доли

Вне зависимости от того, кому достанется доля — бывшему соседу по коммуналке, родственнику или стороннему лицу — договор подлежит обязательному нотариальному заверению.

Норма утверждена ст.7 Федерального закона №172 «О внесении изменений в Федеральный закон 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости» и действует с 1 января 2017 года.

Правило распространяется также на любые сделки отчуждения недвижимости с участием несовершеннолетних и ограниченно дееспособных граждан.

Как внести изменения в договор о продаже доли квартиры?

Если в договор купли-продажи доли нужно внести изменения, касающиеся условий сделки, то стороны заключают дополнительное соглашение. Форма соглашения — письменная, для его составления желательно воспользоваться образцом. В документе указываются реквизиты договора, ФИО удостоверившего его нотариуса, и номер реестровой записи, а также паспортные данные участников сделки.

Соглашение не отменяет действие договора, оно лишь изменяет содержание некоторых пунктов — в тексте следует указать их номера и новые условия, которые вступают в силу со дня подписания документа.

Как и основной договор, соглашение заверяется у нотариуса.

Как оформить отказ?

Для оформления отказа от преимущественного права покупки продавцу и заявителям, владеющим объектом долевого имущества, нужно явиться в нотариальный кабинет с паспортами и свидетельствами о регистрации прав собственности.

Эта процедура займет от силы полчаса, в течение которых помощник нотариуса сделает копии, подготовит документы и внесет данные заявителей — участникам останется лишь подписать их и дождаться нотариального заверения.

Допускается и другой способ — отказ с личным присутствием в регистрационной палате при подаче документов на оформление сделки — но учтите, что договор купли-продажи доли всё равно требует нотариального удостоверения.

Продажа доли жилой недвижимости — занятие хлопотное, но вовсе не сложное. Главное для продавца — действовать законным путём: оповестить других собственников о преимущественном праве выкупа и выдержать 30-дневную паузу. По её истечении в отсутствие желающих среди соседей владелец может заключить сделку со сторонним лицом.

Рекомендуемые материалы по теме: Варианты покупки доли в квартире

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/pokupka/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry

Преимущественное право покупки доли в квартире

Статья 250 Гражданского кодекса РФ устанавливает важные положения, касающиеся защиты интересов владельцев недвижимой собственности, которым принадлежит хотя бы минимальная доля в имуществе, от того, чтобы в их налаженный быт и жизнь без позволения не вторгались чужие и неизвестные им люди, которые обладают возможностью законно купить часть квартиры, в которой они проживают.

  • Преимущественное право покупки: общие положения
  • Исключения из правила о преимущественной покупке квартиры
  • Нестандартные ситуации, возникающие при применении ст.250 Кодекса
  • Процедура, по которой осуществляется право преимущественного выкупа
  • Как правильно уведомлять сособственников
  • Изменение условий договора о продаже доли в квартире
  • Отказ от права преимущественной покупки
  • Споры, возникающие вокруг права преимущественной покупки

Вместе с тем, законодатель не забывает и об интересах и целях продавца, которому государство предоставляет возможность получить с лиц, имеющих преимущественное право выкупа доли в квартире, ту цену, которую он может получить с постороннего человека, т.е., иными словами, рыночную цену. На подобном поддержании баланса интересов основаны положения статьи 250 ГК РФ.

Преимущественное право покупки: общие положения

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,

как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Исключения из правила о преимущественной покупке квартиры

Правовые нормы, закреплённые в ст.

250 ГК, недвусмысленно провозглашают, что воспользоваться преимущественным правом на приобретение продаваемой доли могут абсолютно все участники долевых правоотношений, причём в равной мере.

Однако, нельзя забывать о том, что закон делает из этого правила некоторые исключения, о которых крайне желательно помнить. Они прописаны в первой части двести пятидесятой статьи Гражданского кодекса:

  1. Если покупка доли осуществляется путём проведения торгов, осуществляемых в публичном порядке.
  2. Если человек, которому принадлежит часть сооружения либо здания, отчуждает долю участка земли, на котором находятся указанные выше сооружения либо здания.

Этот список не является окончательным. Другими юридическими фактами, отменяющими нормы, установленные ст.250 ГК РФ, являются случаи, когда доля переходит к другому субъекту безвозмездно, например, при помощи заключённого договора дарения, или после оформления наследства.

Другое часто применяемое исключение из закреплённого правовыми нормами общего правила возникает, когда совладелец доли желает отдать её в залог постороннему человеку или организации. Здесь ему, чтобы законно осуществить подобное действие, не нужно учитывать тот факт, что ему могут возразить другие совладельцы.

Однако, если держатель залога решит забрать у должника его долю и продать её, то в данном случае залогодержатель никак не может игнорировать требования статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и сначала предложить иным сособственникам воспользоваться предоставленной им законной возможностью приобрести заложенную долю.

Нестандартные ситуации, возникающие при применении ст.250 Кодекса

Как следует поступать продавцу, если его имущество хотят приобрести сразу несколько человек, являющихся сособственниками? Гражданское право в данном случае решает ситуацию чётко и определённо: продавец имеет полное и абсолютное право выбрать себе покупателя, с которым он желает вступить в договорные отношения по отчуждению доли. Причём, если конфликт дойдёт до разбирательства в судебных органах, то сособственнику, который считает себя ущемлённым, не следует праздновать победу преждевременно, потому что даже суд должен учесть пожелания продавца и его мнение о том, как он хочет распорядиться тем имуществом, которое ему принадлежит.

Почему закон в РФ разрешает поступать продавцу именно так? Потому что российское законодательство в области покупки или продажи имущества придерживается двух важных постулатов:

  • Договор по купле-продаже по законам РФ не является публичным по умолчанию, т.е. продавец в таком соглашении не обязан оформлять сделку с каждым, кто желает её заключить.
  • Чтобы договор можно было официально оформить, достаточно наличия согласованной воли, ясно выраженной сторонами будущего соглашения.

Поэтому продавец в рассматриваемом нами случае имеет свободу выбора того, с кем связать себя договорными отношениями.

Есть ещё один вариант решения проблемы, указываемый авторами юридических комментариев к гражданскому законодательству и разрешаемый законом: если у одного совладельца жилья нет достаточных финансовых средств на покупку, то он может предложить другим совладельцам объединиться и выкупить долю.

Имейте в виду, что указанное правило применимо только тогда, когда часть долевой собственности планируется к отчуждению лицу, которое не является сособственником. Если же вы договоритесь, что ваше имущество приобретёт кто-либо из совладельцев квартиры, то положения из ст.250 ГК РФ не будут распространяться на ваши правоотношения.

Процедура, по которой осуществляется право преимущественного выкупа

Она достаточно подробно описана в части второй статьи двести пятидесятой Гражданского кодекса и осуществляется следующим образом:

  1. Совладелец, желающий произвести отчуждение своей доли лицу, который не является одним из сособственников, должен обязательно, причём только письменно, предупредить других совладельцев о своём намерении, указав при этом условия и желаемую цену, которую он хочет получить за своё имущество.
  2. После того, как другим долевым совладельцам станет известно о намерениях продавца, т.е. они будут извещены надлежащим образом, начнёт идти срок, до истечения которого им необходимо принять решение. Важно знать, что время, которое отводится на раздумья совладельцам в отношении недвижимости, составляет тридцать суток, а в отношении движимых вещей — всего десять суток.
  3. Если кто-либо из сособственников соглашается с выдвинутыми условиями и готов отдать требуемую сумму денег, между ним и совладельцем, отчуждающим долю, может быть достигнуто соглашение о покупке, в результате которого доля перейдёт к другому сособственнику.
  4. Если же все лица, которым было отправлено уведомление о выставлении доли на продажу, просрочат установленное законодательством время либо письменно заявят о нежелании приобретать продаваемое имущество, то посторонний человек получает возможность купить эту долю сразу же, как только будет получен отказ от последнего сособственника.
Читайте также  Прибор для измерения уровня шума в квартире

Как правильно уведомлять сособственников

Авторы юридических комментариев указывают, что в данной процедуре есть некоторые нюансы, которые обязательно нужно учитывать при уведомлении совладельцев.

Так, в реальной жизни извещения обычно посылаются таким образом, чтобы можно было быть уверенным в том, что они дошли до адресата в установленные сроки, поэтому отличным решением будет воспользоваться услугами почтовых работников и переслать всем сособственникам заказные письма с прикреплённым к ним уведомлением, или попросить нотариуса сделать это, хотя его услуга обойдётся вам на порядок дороже.

В этом случае у вас на руках будут необходимые подтверждения того, что вы выполнили возложенную на вас правом обязанность и известили других людей, которые владеют общей с вами долевой собственностью.

Изменение условий договора о продаже доли в квартире

Важные юридические тонкости относятся к вопросу о том, а что если либо сособственник, либо лицо, отчуждающее долю, пытаются поменять условия соглашения или требуют их изменения?

В случае, если требования исходят от сособственника, которого не устраивают некоторые из выдвинутых продавцом условий, то у продавца есть два варианта действий: либо согласиться с предложенными условиями, либо отказаться и подписать соглашение с посторонним человеком.

В случае, если продавец независимо от причины пожелал поменять свои условия, то он должен ещё раз осуществить процедуру извещения всех остальных совладельцев. Если он этого не сделает, то его бездействие будет считаться правонарушением и ущемлением прав других совладельцев на преимущество в приобретении доли перед иными лицами.

Отказ от права преимущественной покупки

Закон гласит, что совладельцы не могут передать свои права на преимущественную покупку третьим лицам, поскольку данное правомочие носит личный характер и вытекает из самой природы прав на собственность. Однако, ничто не может помешать сособственникам оформить отказ от этого права.

Будет достаточно того, что они напишут свой отказ собственноручно и отправят его любым способом, который им наиболее удобен, лицу, отчуждающему долю.

Споры, возникающие вокруг права преимущественной покупки

Подавляющее большинство судебных разбирательств относится к случаям, когда один из сособственников не знал о том, что доля будет продаваться, потому что не был надлежащим образом извещён, или продавец нарушил право других совладельцев тем, что передал своё имущество постороннему лицу до того, как закончился срок, предписанный законом.

Вместе с тем, законодатель принимает во внимание тот факт, что нельзя накладывать серьёзные ограничения на продавца касательно его возможности распоряжаться имуществом, владельцем которого он является, поскольку подобное недопустимо в отношении частной собственности.

Поэтому даже если отчуждатель доли не знает того, где в настоящий момент находятся другие совладельцы, но в суде было установлено, что он сделал все от него зависящее, чтобы добиться требуемого по закону уведомления сособственников, его сделка с посторонним лицом в таком случае может быть признана действительной.

По этой причине в части третьей статьи двести пятидесятой был установлен настолько короткий срок, в течение которого можно осуществлять защиту права на преимущественную покупку. Он равен трём месяцам, и отсчёт начинается с того момента, когда сособственник получил информацию о том, что доля была отчуждена без уведомления его об этом, или должен был узнать о том, что доля была отчуждена.

Источник: https://domovik.guru/nedvizhimost/prodazha/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire.html

Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Бизнес юрист > Гражданское право > Как можно осуществить приоритетное право покупки доли в квартире

Отечественное законодательство предусматривает приоритетное право покупки доли в квартире. По сути, это означает, что третьи лица могут претендовать на долю в квартире только, если остальные совладельцы откажутся покупать продаваемую долю.

Как возникает

Такое право возникает у каждого совладельца в момент изъявления другими совладельцами желания отчуждать свою долю.

Законодательное регулирование

Приоритетное право совладельцев закреплено в 250 ст. ГК РФ. В теории права считается, что такая норма направлена на сохранение стабильных отношений между совладельцами.

Осуществление права

Осуществить свое приоритетное право владелец доли может только при определенных условиях:

  • изъявления другим совладельцем намерения продать долю
  • изъявления другим совладельцем желания обменять свою долю

Если же совладелец решил отчуждать свое имущественное право на долю в квартире иным способом, преимущественное право у совладельца не возникает:

  • подарить
  • завещать
  • заключить договор пожизненного содержания
  • внести в уставный фонд юридического лица
  • оказать благотворительную помощь

Уведомление совладельцев

Совладелец, намеренный продать долю, должен уведомить других совладелец о предложении в письменной форме.

Конечно, уведомление можно обойти, оформив вместо купли-продажи или мены дарение. Но это рискованно для продавца, ведь покупатель может не рассчитаться или рассчитаться не в полной мере. На этот случай можно попросить у покупателя деньги наперед, подписав расписку с условием ее возврата в момент заключения договора дарения.

Уведомление о продаже доли не имеет срока действия.

Образец уведомления, нюансы оформления

Уведомление составляется в простой письменной форме. Его нотариальное заверение не требуется, хотя и не запрещается. В уведомлении обязательно нужно указать:

  • дату
  • персональные данные совладельца-уведомителя
  • ФИО другого совладельца
  • цену, за которую владелец-уведомитель готов продать долю
  • адрес, на который другой совладелец сможет отправить свой ответ

Скачать образец уведомления совладельцев [68.38 KB]

При этом совладелец-уведомитель не будет иметь права реализовать часть третьим лицам по более низкой цене, чем он укажет в своем уведомлении.

На практике часто прибегают к услуге нотариального уведомления, когда нотариус по заявлению продавца рассылает уведомления другим совладельцам квартиры.

Такой способ уведомления более надежный потому, что в этом случае другим совладельцам будет сложно обвинить продавца в том, что он умышленно разослал уведомления не по тем адресам, где они реально проживают, или сделал это несвоевременно.

Путь нотариального уведомления легко отследить и доказать момент отправки и получения. Кроме того, нотариус сам определяет место жительства совладельцев, отправляя соответствующие запросы.

Отчуждение доли третьим лицам

Совладелец сможет продать свою долю третьим лицам если:

  1. Другие совладельцы напишут отказы от своего приоритетного права.
  2. Если другие совладельцы не купят продаваемую долю, в течение 30 дней с момента получения уведомления.

Отказ

Отказ от приоритетного права подлежит нотариальному заверению. Для этого нотариусу нужно предоставить:

  • паспорта совладельцев
  • технические характеристики квартиры
  • размер и цену продаваемой доли

о нотариальном отказе от права:

Как и в случае с уведомлением, продавец доли не сможет реализовать ее дешевле, чем будет указано в отказе.

Срок действия уведомления и отказа

Уведомление и отказ от приоритетного права покупки доли не имеют срока действия. Это означает, что с момента получения отказа или по прошествии одного месяца с момента уведомления других совладельцев свою часть можно продать по ранее заявленной цене в любое время.

Существующие риски

Главные риски при продаже доли несет ее продавец. Законодатель не предусмотрел никакой ответственности для совладельца, который изъявил желание приобрести долю в квартире, но впоследствии отказался от этой затеи. А за это время реальному потенциальному покупателю пришлось отказать.

Но и у совладельцев есть риск. По факту, получить уведомление может не сам совладелец, а его родственники и сожители, которые к его доле в квартире никакого отношения не имеют. Доказать в суде, что он не получал уведомление при наличии почтового подтверждения будет практически невозможно.

Необходимые документы

Сделки по отчуждению долей в квартире подлежат нотариальному заверению. Для оформления сделки нотариусу необходимо предоставить:

  1. Правоустанавливающий документ на долю в квартире. Это может быть как договор купли-продажи, мены или дарения, так и свидетельство о праве на наследство или решение суда.
  2. Документ, подтверждающий наличие или отсутствие зарегистрированных или временно проживающих лиц в квартире. Это может быть как карточка учета собственника, так и единый жилищный документ, который выдается многофункциональными центрами.
  3. Если покупатель состоит в браке, от него также потребуется согласие супруги на приобретение доли.

Регистрация права собственности на часть квартиры совершается через 5 дней после заключения сделки.

Возникающие нюансы для земельного участка

Владельцы квартир в многоквартирных домах, в том числе и долей в них не имеют права распоряжения земельным участком под многоквартирным домом. Но в небольших домах, где раздел земли под домом между владельцами имеет смысл, оформление прав на землю практикуется. В этом случае при покупке квартиры нужно учитывать, находится ли земля под многоквартирным домом в аренде или собственности жильцов.

Если земля в аренде

Если продавец доли в квартире арендует землю, новый владелец квартиры будет также иметь право получить земельный участок, который используется продавцом в аренду.

Если земля в долевой собственности

Если совладелец доли в квартире владеет и долей в земельном участке, продажа доли в квартире и земле должна производиться одновременно. При этом владельцы долей в земельных участках имеют такое же приоритетное право, как владельцы квартиры.

А значит, совладельцев земельного участка также нужно уведомлять о желании продать свою долю в нем.

Но здесь нужно учесть, что владелец доли может отказаться от своего приоритетного права на долю в земельном участке, и одновременно изъявить желание приобрести квартиру.

Приоритетное право несовершеннолетних

Несовершеннолетние владельцы доли в квартире также имеют приоритетное право на покупку долей совладельцев. Для оформления отказа таких лиц потребуется согласие органа опеки и попечительства, которым является муниципалитет по месту проживания ребенка.

Если несовершеннолетнему меньше 14 лет, отказ оформляют у нотариуса его родители. Ежели ребенку уже исполнилось 16 лет, он должен сам оформить отказ. Но согласие муниципалитета все равно требуется.

Опекуны и попечители детей и лиц с ограниченной дееспособностью не имеют права отчуждать их имущество, а, следовательно, и оформлять отказ от приоритетного права.

Нарушение права

Если приоритетное права совладельца было нарушено:

  • его не уведомили о продаже
  • он изъявил желание, а долю продали, не дождавшись окончания месяца
  • его ввели в заблуждение и т. д.
Читайте также  Форма предварительного договора купли продажи квартиры

можно обратиться в суд. Совладелец, считающий, что его права нарушены, может требовать:

  • признания его покупателем доли по совершенной сделке
  • признание договора купли-продажи или мены недействительным

Кто может обратиться в суд

В суд может обратиться совладелец, чье приоритетное право нарушено, а также его законный представитель, прокурор в интересах несовершеннолетнего ребенка или государственного органа, или предприятия, являющегося владельцем доли.

В какой суд обращаться

Подобные споры рассматриваются судами общей юрисдикции по месту нахождения спорного имущества или проживания ответчика. Если все совладельцы являются юридическими лицами – спор рассматривается арбитражным судом.

Кто будет участниками процесса

Ответчиками будут:

  • совладелец, продавший долю
  • покупатель, купивший долю

Самостоятельная подача иска в суд на видео:

Прочих совладельцев необходимо указать как третьих лиц, поскольку решение суда определенно повлияет на их права.

К иску необходимо будет приложить его копию и всех документов, которые прилагаются, по одной для каждого из участников.

Что писать в иске

Сначала нужно определиться со способом правовой защиты:

  1. Просить признать истца покупателем.
  2. Просить признать сделку недействительной.

Для этого нужно учесть ряд факторов:

  • процессуальные сроки
  • реальную возможность купить квартиру
  • суть нарушений

Признать истца покупателем можно в течение 3 месяцев с момента заключения сделки. А признать сделку недействительной – в течение 3-х лет.

Если истец будет признан покупателем, он должен будет заплатить продавцу доли ее стоимость по цене ранее совершенной покупки. Более того, такой иск будет имущественным, и при подаче иска придется заплатить судебный сбор в размере 1% от стоимости доли в квартире.

Иск же о признании сделки недействительной будет неимущественным, за который уплачивается минимальный размер судебного сбора.

Заключается ли нарушение в том, что истца не уведомили о продаже, или уведомили, но продали менее чем за 30 дней. Или все-таки уведомили, но он по каким-то причинам с уведомлением ознакомлен не был.

Таким образом, если процессуальный срок на признание истца покупателем прошел – в любом случае остается только пробовать признать сделку недействительной. При благоприятном стечении прочих обстоятельств – его будет несложно выиграть.

Если у совладельца, чьи права нарушены, нет денег для покупки доли — также можно попробовать признать сделку недействительной. В этом случае продавец вновь станет владельцем, и будет должен вернуть деньги покупателю. Дальнейшая продажа доли будет проводиться на общих основаниях, а значит, долю продавец сможет продать и дешевле.

Если нарушения доказываются слабо, и больше смахивают на какой-то личный конфликт между совладельцами, от подачи иска лучше вовсе отказаться. Признать сделку недействительной из-за несоблюдения формальностей довольно сложно.

Прямое показание к подаче иска о признании сделки недействительной будет и то, когда совладелец, чтобы обойти уведомление совладельцев, оформил договор дарения, а по сути, получил от одаренного вознаграждение.

Доказательная база

При подготовке иска нужно помнить, что в гражданском процессе обязанность доказывания лежит как на истце, так и на ответчике в равной степени. Это означает, что написать в иске о том, что истец не получил уведомление, не представив при этом никаких доказательств, будет недостаточно.

Нужно понимать, что уведомление может оформляться в простой письменной форме, и отправляться другим совладельцам как угодно, в том числе и простым письмом. В этом случае ответчик может предъявить текст уведомления, которое возможно и было им напечатано в указанный срок, но по факту не было отправлено, приложить к нему копию конверта с наклеенной маркой и квитанцию об оплате за марку и конверт.

Поэтому нужно просить суд истребовать нотариальное дело, и просить адвоката, чтобы он составил и отправил нотариусу адвокатский запрос с просьбой представить документы, на основании которых совершалась сделка. Если выясниться, что нотариусу не предоставлялось уведомление или доказательства его отправки, будет возникать реальное сомнение в подлинности представленных документов.

Отследить простое письмо невозможно. Но если по каким-то причинам письмо не забирается адресатом, почта отправляет его обратно. Факт наличия или отсутствия обратной отправки можно проверить, написав на почту соответствующий запрос. Если идет речь о небольшом городке, можно даже вызвать почтальона в качестве свидетеля. Ведь он может точно помнить, было ли письмо по такому адресу или нет.

Обязательным доказательством к любому иску является подтверждение уплаты судебного сбора – подается квитанция или платежное поручение в оригинале.

Приоритетное право на покупку доли в квартире защищает жилищные права совладельцев, предоставляя возможность избежать бытовых конфликтов.

Но его реализация имеет ряд нюансов, не учитывая которые можно легко упустить свою выгоду, и обзавестись нерадивым соседом, либо возможность расширить свою жилплощадь.

Важно читать документы, которые вам дает на подпись совладелец, своевременно проверять почту, если знаете о том, что он пытается продать свою долю.

Законодатель установил способ защиты приоритетного права на случай его нарушения, но продавец все же имеет возможность его обойти, например, оформив дарственную. Правда и в этом случае у совладельца есть способ защитить свое право, если за дарственной скрываются возмездные правоотношения.

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Источник: http://PravoDeneg.net/civil/prioritetnoe-pravo-pokupki-doli-v-kvartire.html

Преимущественное право покупки доли в квартире: Верховный суд восстанавливает права долевого собственника определение по делу № 33-КГ18-4 от 21.08.2018 г

Жилье может принадлежать на праве обще долевой собственности нескольким людям. И если один из совладельцев захочет продать свою часть, другие хозяева имеют преимущественное право покупки доли квартиры. Однако зачастую оно нарушается со стороны продавца.

Юристам известно несколько схем обхода привилегии на приобретение доли. Например, делается дарение в счет предоставленного займа. А также встречаются отношения залога.

Недавно в Верховном Суде РФ рассматривалась кассационная жалоба одного из собственников. Он просил признать притворным договор дарения доли квартиры. Кроме того, одним из требований стал перевод на истца прав покупателя по спорной части недвижимости и взыскание с него стоимости доли, предварительно положенной на депозит суда.

В районный суд обратился гражданин Иванов с иском к ответчикам Сидоровой и Семенову (фамилии участников дела изменены).

Заявитель в поданных документах утверждал, что Сидорова подарила свою долю Семенову в счет погашения долга перед последним. Тем самым, под операцией с дарением была скрыта фактически сделка по купли-продажи доли.

А раз так, то Сидорова попыталась продать долю в квартире без согласия собственников, чем были нарушены предписания статьи 250 ГК РФ. Истец посчитал, что договор дарения на самом деле притворный, и данная сделка лишила его преимуществ по приобретению определенной части в квартире.

Суд первой инстанции своим решением от 30 июля 2017 года поддержал исковые требования в полном объеме. Однако апелляция поступила по-другому, и определением от 30 ноября того же 2017 года отказала в иске.

Основной довод состоял в том, что договор дарения прикрывает взаимоотношения по займу и залогу между Сидоровой и Семеновым. Поэтому дарственную не следует считать мнимой. Кроме того, реституция (возврат всего полученного по сделке) не приведет к восстановлению прав истца.

Иванов не согласился с мнением апелляционного суда, и подготовил кассационную жалобу в Верховный Суд. После ее рассмотрения появилось определение от 21.08.2018 г. по делу № 33-КГ18-4. По нему дело передано на повторное апелляционное рассмотрение.

Основные выводы кассационной инстанции

Рассматривая жалобу Иванова, Верховный Суд сослался на целый ряд нарушений правовых норм, допущенных при работе с апелляцией. При этом некоторые моменты, изложенные в определении, имеют важное значение для правоприменительной практики.

Так, согласно статье 250 ГК РФ при купле-продаже доли в общем имуществе, другие собственники имеют первоочередное право на ее приобретение.

В связи с этим кассационная инстанция указала, что данное правило действует не только по отношению к продаже, но и другим соглашениям, носящим возмездный характер. В их число входит и возможный залог.

Иванов в ходе рассмотрения дела делал акцент на том, что квартира была фактически отступным имуществом. Поэтому имела место именно возмездная сделка.

Далее в определении указывается на то, что притворная сделка является ничтожной. Поэтому при рассмотрении спора следует использовать правовые нормы, регулирующие действительные взаимоотношения сторон.

Между тем, апелляция не выяснила, на каких условиях, целях предоставлялся займ (если он действительно был). А также не был установлен и размер денежных средств, переданных Семеновой Сидорову в качестве воображаемой суммы долга.

Апелляция в своем определении настаивала и на существование между сторонами отношений залога. В связи с этим была упущена из внимания ст. 338 ГК РФ. Ее нормы говорят о том, что залоговое имущество остается в распоряжении его собственника.

Сразу регистрации перехода прав на него не происходит. Кроме того, обращение взыскания допускается только после получения письменного уведомления от залогодержателя. В рамках рассматриваемого спора такового не было.

Проанализировав все ошибки апелляции, Верховный Суд возвратил дело на повторное рассмотрение. Однако теперь заниматься решением спора по существу должна новая коллегия судей.

Нарушение преимущественного права покупки доли

Итак, в рамках отношений общей долевой собственности существует преимущественное право на приобретение части имущества в случае его отчуждения. Прописано оно четко в положениях статьи 250 ГК РФ.

Верховный Суд указал, что данная норма работает при любых возмездных сделках:

  • залог;
  • отступное;
  • взнос в уставный фонд предприятия.

И даже, когда имеют место мнимые, притворные соглашения с целью скрыть реальное положение вещей, суд может занять позицию заинтересованной стороны.

В свою очередь она должна в своем иске обосновать, что имел место элемент оплаты во всех совершенных операциях. Она может быть не только деньгами.

Выполненные работы, оказанные услуги или передача имущества противоположной стороной говорят все равно о том, что сделка по отчуждению доли в недвижимости носила возмездный характер.

Мнение эксперта

Проанализированное определение Верховного Суда показательно по нескольким причинам. Так, кассационная инстанция указала на то, как правильно надлежит применять предписания статьи 250 ГК РФ.

Кроме того, имеет значение и само разбирательство с мнимыми и притворными сделками. Суды должны достоверно, со ссылкой на документы, прочие доказательства, установить, какие отношения были в действительности между сторонами.

Но каждая ситуация с отчуждением доли имеет индивидуальные особенности. В ряде случаев отстоять преимущественное право на обладание части в имуществе бывает непросто. И рассмотренный прецедент может оказать существенную помощь.

Олег Росляков, источник sud-isk.ru

Обязательно поделитесь с друзьями!

Источник: https://sud-isk.ru/novosti/preimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-kvartiry.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: